Ekonomi yönetiminin alet kutusunda iki tane temel aparat var. Birincisi kredi, ikincisi de fiyat ve miktar sınırlamaları.

Kriz ortamlarında ekonomiyi canlandırmak için ucuz kredi sağlıyorlar.

Krediyi kullananların talebi ve özellikle de ithal ürün talebi artıyor. Bu defa önce enflasyon artıyor.

Artan ithalat cari açığı artırıyor. Cari açık artınca kur artıyor ve defa da kur artışı nedeniyle maliyetler ve enflasyon tekrar artıyor.

Bu durumda çantadaki ikinci aparat devreye giriyor ve krediler sınırlandırılıyor.

Benzeri bir hikâye konut sektöründe de yaşanıyor.

Nasıl mı?

Gelin bir bakalım.

KONUT FİYATLARI

“Faiz neden enflasyon sonuçtur” ve/veya “Nas var Nas” politikası aslında ekonomide sonun başlangıcı oldu.

Hani günlük dilde derler ya. “İlk düğmeyi yanlış iliklerseniz sonrasındakiler de hep yanlış iliklenir”.

Bu politika sonrası hiçbir şey eskisi gibi olmadı.

Yönetim politika faizini düşürünce döviz kuru artmaya başladı. Akabinde döviz piyasalarına müdahaleler geldi.

Yani çantadaki ikinci aparat temel politika haline geldi.

İhracat gelirlerinin önce % 25’inin sonra % 40’ının bankalara satılması zorunlu hale getirildi.

Şirketlere döviz tutmayın denildi.

Aklı başında hiçbir iktisatçının makul görmediği “Kur Korumalı Mevduat” (KKM) gibi bir ürün geliştirdiler.

KKM’nin faizi önce sınırlandırıldı sonra serbest bırakıldı.

KKM’nin 2002 yılı bütçe yükü 92,5 milyar TL. Bir o kadar da TCMB tarafından ödendi.

Faizler bastırıldı, kurlar bastırıldı altın fiyatları bastırıldı. Piyasada getirisi olan bir finansal enstrüman kalmadı.

Grafikte finansal yatırım araçlarının getiri oranını gösteriyorum.

Son bir yılda getirisi en yüksek alan Borsa İstanbul olmuş (%62,41). Borsa Hazine bonoları izlemiş (% 1,89).

Portföylerinde dolar, Euro, altın ve mevduat tutanlar zarar etmişler.

Borsayı riskli bulanlar da konuta yönelmişler. Konut fiyat endeksi son bir yılda % 142 artmış.

(Değerli okur 22/1/2023 tarihli Karar yazımda konut fiyatlarının artış gerekçelerini irdelemiştim. Tekrara girmeyeyim.)

Su uyur düşman uyumaz!

Konut fiyatları artınca kiralar durur mu? Onlar da hemen artmaya başladı.

Nasıl artmasın?

Düşünsenize 5 milyon değerinde bir konut aldınız ve kiraya verdiniz. Konutunuzu 20 yılda amorti etmek niyetindesiniz.

Namuslu bir vatandaş olarak kira gelirlerinizin de vergisini veriyorsunuz. 12 kiranın yaklaşık iki buçuğu vergiye gidiyor.

Konut maliyetinizi amorti edebilmek için talep edeceğiniz kira bedeli en az 25 bin lira olacaktır.

Siz öyle sanın.

Ev sahipleri uyumaz da ekonomi yönetimi uyur mu?

Devam edelim.

KİRA KONTROLLERİ VE SERMAYENİN GÜCÜ

Kira artışları, kiracı ve ev sahibi arasında belirlenmemişse üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) oniki aylık ortalamalardaki değişime göre belirleniyordu.

Nas var nas denilerek düşürülen politika faizi her şeyi bozduğu gibi enflasyon dinamiklerini de bozdu.

2017 yılından itibaren ÜFE, tüketici fiyatlarından (TÜFE) daha hızlı koşmaya başladı.

Ekonomi yönetimi biraz gecikmeli de olsa duruma uyandı.

17 Ocak 2019 tarihinde Borçlar Kanunu’nda bir değişiklik yapıldı. Artık kira artışları daha yavaş koşan TÜFE’ye göre yapılacaktı.

Gel gör ki TÜFE, ÜFE’ye göre yavaş koşsa da en azından benim nefesimi kesecek kadar hızlı koşuyordu.

Tabii ki peşinden kira artışlarını da hızlı biçimde koşturmamak gerekiyordu.

Pek şimdilik en yapılacak diye düşünüldü taşınıldı ve çözüm bulundu.

Kira artışlarına çelme takılacak.

11 Haziran 2022 tarihinde Borçlar Kanunu’nda bir değişiklik daha yapıldı.

Konut kiralarının artışına % 25 sınır getirildi. Ancak % 25’in altında kalması hâlinde TÜFE artışının geçerli olmasına da karar verildi.

Uygulama 1 Temmuz 2023’e kadar bir yıl geçerli olacaktı. Yakınlarda açıklandı, kira kontrolünün süresi uzatılacakmış.

Yetmez ama evet.

Adalet Bakanı açıkladı fahiş kira artışı yapanlara hapis cezası da getirilecekmiş.

Yolsuzlara, hırsızlara, uyuşturucu kaçakçılarına ve cinayet azmettiricilerine veril(e)meyen hapis cezası.

Ne kadar adil değil mi?

Kiracılar, şeytan ev sahiplerine karşı korunuyor.

Bingo!

Bildiniz!

İşyeri kiraları bu sınırlamaya tabi değildir.

AVM’de şeker satıyorsunuz. Kiranızın yanı sıra hasılatınızın bir kısmını da mülk sahibine ödüyorsunuz. Eviniz de kiralık.

Devlet ev sahibinize karşı sizi koruyor, işyeri sahibinize karşı korumuyor.

Devlet sizi mi sevmiyor, yoksa AVM sahiplerini mi daha çok seviyor bilemedim?

Durun bir yere gitmeyin.

Turpun büyüğü heybede kalmış.

Şehir hastaneleri.

Şehir hastanelerinde iki tür ödeme yapılmaktadır. Birincisi hizmet bedeli, ikincisi de kira/kullanım bedelidir.

Kira bedeli üç ayda bir ÜFE ve TÜFE ortalamasının gelişimine göre artırılmaktadır. Döviz kurundaki değişim enflasyondaki değişimden fazlaysa; bu fark da belirli oranlarda kira artışına eklenmektedir.

Buraya kadar anlattıklarımı bir örnekle açıklayayım.

İçinizden birinizin evinin, birinizin AVM’de işyerinin ve birinizin de şehir hastanesinin olduğunu kabul edelim.

2015 yılı başında üçünüzün de aylık kira gelirinin bin TL olduğunu kabul edelim.

Gelelim 2023 yılının Ocak ayına.

Evi olanın kirası 2 bin 456 TL olmuş.

AVM’deki işyeri sahibinin kirası 3 bin 385 TL+ gelir paylaşımı olmuş.

Sağlık Bakanlığının kiracısı olduğu şehir hastanesinin kirası 6 bin 929 TL olmuş.

AK Partinin genelde olduğu gibi kirada da ayrımcılık yapmış ve tercihini biricik müteahhitlerinden yana kullanmış.