Sayın Erdoğan’ın inşaat sektörüne verdiği özel önemi biliyoruz. 1 Şubat 2015 tarihinde yaptığı bir konuşmada şunları söylemişti: “İnşaat sektörü olmadan bir ülkede kalkınma olmaz bunu böyle bilmemiz lazım. Biz en zor zamanda inşaat noktasında ara vermedik.”

AK Parti’nin iktidara geldiği 2002 yılında inşaat harcamalarının GSYİH içerisindeki payı % 4,5, bu konuşmanın yapıldığı 2015 yılında ise % 8,1 idi. İnşaat sektörüne verilen öneme istinaden inşaatın payı 2017 yılında % 8,5’e kadar çıktı (Şekil 1).

Bildiniz.

2018 yılında “ver yetkiyi gör etkiyi” seçimleri yapıldı.

Türk milleti yetkiyi verdi ve yetkinin inşaat üzerindeki etkisini gördü.

İnşaat harcamalarının payı, 2018 yılında önce % 7,1’e ve nihayet 2022 yılında % 4,8’e kadar geriledi.

Bu arada neler mi oldu?

Gelin bir bakalım.

FİYATLAR

Ekonomik sistem olarak serbest piyasa ekonomisini benimsediyseniz, fiyatların piyasadaki arz ve talep koşullarına göre belirlenmesini de kabul etmişsiniz demektir.

Yeni yönetim sisteminin ilk Kalkınma Planı (11. Kalkınma Planı, 2019-2024) 8 Temmuz, 2019’da Cumhurbaşkanının onayıyla Meclis’e sunuldu. Yüce Meclis 10 günlük görüşmelerden sonra Planı 18 Temmuz, 2019’da onadı.

Bu onaylardan sonra 11. Planın yeni dönemin resmi ve temel bir politika metni olduğunu söylersek hata yapmış olmayız.

Bakın Plan makroekonomik politika çerçevesi başlığı altında kamuoyuna ne mesajlar veriyor: “Kurallı ve işleyen serbest piyasa ekonomisi uygulamasının güçlendirilerek sürdürülmesi, rekabetçi üretim altyapısının geliştirilmesinde etkin bir rol üstlenecektir.” (Paragraf, 185).

Tercüme edeyim.

Plan diyor ki uluslararası alanda rekabet gücümüzü artırmak için ihtiyaç duyduğumuz üretimin yolu serbest piyasa ekonomisinden geçer.

Serbest piyasa ekonomisinde ise fiyatlar arz ve talep koşullarına göre belirlenir.

Ancak uygulama döneminde gördük ki başta Sayın Cumhurbaşkanı başta olmak üzere ekonomi yönetimi bu politikalara inanmıyormuş.

Türkiye Ekonomi Modeli çerçevesinde önce Merkez Bankası Politika Faizi değersizleştirildi. Buna bağlı olarak kurlar arttı ve enflasyon hızla yükseldi.

İktisat der ki; “ekonomide bir yerde ortaya çıka(rtıla)n sorun cürmünden fazla yer yakar.”

Akabinde mal ve hizmet piyasalarında fiyatlar aldı başını gitti. Marketler basılmaya başlandı.

Yetkililer buna yanlış politikaların neden olduğu yüksek enflasyon demek yerine, fırsatçılar “fahiş fiyat” uyguluyor demeyi tercih ettiler.

Böylece yakar topu kamu binalarının dışına attılar.

Tabii ki inşaat bu oyunun dışında kalamazdı.

KONUT FİYATLARI

Yukarıda belirttim. İnşaatta daralma 2018 yılında başladı. Bu nedenle de biz de filmi buradan başlatalım.
2018-2022/Kasım döneminde enflasyon artış hızı % 237,2’dir.

Bu burada dursun.

Konut fiyatlarındaki artış TCMB’nin Yeni Konut Fiyat Endeksindeki (YKFE) gelişmelere göre hesaplanıyor.

Aynı dönemde YKFE’deki artış hızı % 537,6’dır. (Bu artışı daha iyi anlamak için Londra merkezli gayrimenkul danışmanlık şirketi Knight Frank’ın verilerine bakalım. 2022 yılında Türkiye’deki konut fiyatları artış hızı, kendisine en yakın ülkelerin yaklaşık 10 katıdır).

Bu da dursun.

TÜİK verilerine göre aynı dönemde inşaat maliyetleri % 389,2 artmış.

Gelin bunları birlikte okuyalım: “Türkiye Ekonomi Modelinin yürürlüğe konulmasından sonra inşaat maliyetleri TÜFE’nin, YKFE de inşaat maliyetlerinin çok ama çok üzerinde artmış” (Şekil 2).

Artan döviz kurları inşaatın dövize duyarlı girdilerinin maliyetlerini artırdı. Bu da doğal olarak fiyatlara yansıdı. Bir de inşaatta geleneksel bir arz ve talep dengesizliği bulunmaktadır.

Üstüne faiz ve döviz baskılanınca parası olanlar konut yatırımlarını artırmaya başladı. Yanı sıra yabancılara konut satışı karşılığında vatandaşlık verme politikasına geçildi. Sonuçta talep arttı.

Arz ve talep modeli devreye girdi ve diğer sektörlerde olduğu gibi konut fiyatları da yükseldi.

Değerli okur marketlere efelenirken, konut fiyatlarındaki artışa fahiş diyen bir yetkili gördünüz, duydunuz mu Allah Aşkına?

Cevap tabii ki hayır.

Çünkü biricik inşaatları çok değerlidir. Yani evin şımarık çocuğudur.

KONUT SATIŞLARI

Türkiye Ekonomi Modeli’nde alternatif yatırım aracı olarak konutu seçenlerin de bir sınırı vardı. Nitekim bir noktadan sonra bu sınıra ulaşıldı ve konut talebi yavaşladı.

Öte yandan hızla yükselen enflasyon dar ve sabit gelirleri giderek fakirleştirdi. Düşünsenize ülkedeki ortalama ücret, neredeyse asgari ücret haline geldi. Her ikisi de açlık sınırına yaklaştı.

Açlık sınırına yakın geliri olanlar; konut almalarını bir yana bırakın, kiralarını ödeyemez hale geldiler.

Bu defa satılamayan konutlar başa bela oldu. Çünkü şirketler konutları öz sermayeleriyle yapmıyorlardı.

Kredi kullanıyorlardı.

Bu gelişmeler bankacılık sektörünü de riske attı.

(Değerli okur bakar mısınız bir faiz inadı ekonomiyi nerelere getirdi.)

Fahiş fiyat nedeniyle perakendecileri basan yetkililer, bu defa evin şımarık çocuğu konut şirketlerine destek vermeye karar verdiler.

KONUT DESTEKLERİ

Hükümet dar ve orta gelirlileri zaman zaman TOKİ üzerinden konut sahibi yapmayı deniyor aslında.

Örneğin, 2019 yılında “81 ilde 100 bin Sosyal Konut Projesi” açıklandı. Ancak bu proje en azından vaat edildiği gibi yürümedi.

2022 Eylül’ünde 250 bini 2 yıl içerisinde olmak üzere, 2023-2028 arasında 500 yüz bin sosyal konut yapılacağı açıklandı. Projenin ismi “İlk Evim, İlk İşyerim” idi. (Bu projeyi 18 Eylül, 2022 tarihinde bu köşede yazdım.)

Yetkililer beş milyondan fazla kişinin başvuru yaptığını açıkladı. Kuralar peyder pey çekilirken bir gelişme daha oldu.

4 Ocak tarihinde yeni bir konut projesi daha açıklandı. Bu projenin ismi bir öncekine benziyor aslında: “Yeni Evim.”

Slogan şu: “81 ilimizde, ilk kez ev sahibi olmak isteyen orta gelirli vatandaşlarımız için konut ve finans sektörü, devletimizin desteğiyle bir araya geliyor.”

Değerli okur gelin açık sırrı sizlerle ben paylaşayım: Orta gelirliyi ev sahibi yapmak hedefiyle açıklanan son proje, aslında evin şımarık çocuğu konut şirketlerini desteklemeyi hedefliyor.

Öncelikle Yeni Evim Konut Finansman Programı kapsamında Konut Üreticilerine 25 milyar lira İnşaat Destek Paketi kredisi verileceği açıklandı Bu kredi evin şımarık çocuğuna can suyu olacak.

Bu defa konutları TOKİ değil Türkiye genelinde üretim yapan büyük inşaat şirketleri yapıyor/yapacak.

İlk projeye katılmak için aylık hane halkı geliri İstanbul için 16 bin TL olacaktı. Bu projede üst gelir limiti 5 kat daha fazla: 80 bin TL. Bu gösterge bile son projenin hedef kitlesinin varsıllar olduğunu gösteriyor.

Yeni evim projesinde İstanbul için kredi limiti 5 milyon TL ve aylık gelir limiti 80 bin TL.

Projeye göre 2 milyon TL’ye kadarki kredilerin faizi % 0,69. 2-4 milyon arası % 0,79 ve 4 milyon üzeri % 0,99.

Yapılan açıklamada örnek geri ödeme tablosu da paylaşıldı. Buna göre bir milyon TL kredi çekerseniz % 0,69 faiz ürerinden aylık ödemeniz 9 bin 719 TL olacak. (Bu örnek ödemelerde bankaların sıkça ve cömertçe tahsil ettikleri komisyon giderleri ve vergiler yok. Eklenirse ödemeler daha da artacak).

Emlak Konut Genel Müdürü demiş ki: “İstanbul’da 3+1 daire 3-3,5 milyon TL’ye bulunabilir.”

Bu durumda 3,5 milyon TL kredi çekerseniz, aylık kredi geri ödemeniz 33 bin 830 TL olacak.
Biraz daha iyi bir alayım ve 5 milyon TL kredi çekeyim derseniz; aylık 48 bin 741 TL ödeme yapacaksınız.

Türkiye’de asgari ücret 8 bin 506 TL. Ortalama ücret ise yaklaşık 11 bin TL’dir.

Bu durumda şu parmak çocuk sorusunu da buraya bırakayım.

Anne ve babanın çalıştığı tek çocuklu bir ailenin hangi birisi bu krediyi geri ödeyebilecek?

Dedim ya yetkililerin muradı aslında orta gelirliyi değil, konut şirketlerini desteklemek.

O zaman şu “orta gelirli vatandaşı destekleme sosuyla tatlandırılan projenin ismini” güncelleyelim ve diyelim ki:

“Parası olan ev alsın da, evin şımarık çocuğu serpilsin.”

İyi pazarlar.