Dar gelirlinin ev ihtiyacına karşın konut arzının lükste yoğunlaşması arz-talep dengesini bozdu. Tekstilciden tatlıcıya farklı sektörlerden konuta yeni girişler de müteahhit sayısını 30 binden 330 bine çıkardı. Satılan evin 2 katı kadar inşaat yapılması özellikle lüks konutların elde kalmasına kapı açtı.
HAMİDE HANGÜL / EKONOMİ SERVİSİ
Hükümetin vergi indirimiyle geçen yıl 1 milyon 409 bin ev satan gayrimenkul sektörü yeni bir çıkış arayışında. Dar gelirlinin konut açığı olmasına karşın konut arzının lükste yoğunlaşması, yüksek kar beklentisiyle farklı sektörlerden gayrimenkule kontrolsüz girişler 30 bin müteahhit sayısını ülke genelinde 330 bine çıkardı. Şantiyeler arttı. Satılan evin iki katı kadar inşaat yapılmaya başladı. Bu durum arz fazlası özellikle 550-600 bin lira ve üzeri lüks konutların elde kalmasına kapı açtı. Sat-yap modeliyle ilerleyen sektörde şişen fiyatlar geri alındı. Hatta dövizin aşarı dalgalanmasıyla inşaat demirinin yüzde 70, çimentonun yüzde 20 zam görmesine karşın konut üreticileri satamama endişesiyle bu maliyetleri ev fiyatlarına yansıtmaktan kaçındı. Fiyat düşüşleri ise “biraz daha ucuzlasın” düşüncesiyle talebi beklemeye aldı. Öte yandan siyasi iklimde boy gösteren yabancı cephesindeki tıkanma planları alt üst etti. Suudi Arabistan, İran, Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) gibi ülkelerden adeta gizli bir ambargoyla Türkiye ile birlikte bazı ülkeler için sıcak para çıkışına hapis cezası tehdidi Ortadoğu ve Körfez yatırımcısına fren koyuyor. “Zengin Arap müşteri” Ortadoğu’ya sıkışınca sektör, sıkıntıların aşılması için yönünü yeniden iç piyasaya çevirdi. İnşaat sektör temsilcileri, geçen yıl olduğu gibi KDV’nin yeniden yüzde 18’den yüzde 8’e çekilmesini ve sektöre girişlerin denetlenmesini istiyor. Bunun için Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER), Konut Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) ve İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Maliye Bakanlığı’na rapor sundu. Söz konusu indirimin sağlanması halinde, örneğin 400 bin liralık bir evde yüzde 18 KDV’yle 72 bin lira olan tutar, yüzde 8 KDV indirimiyle 32 bin liraya iniyor. Bu da KDV’de 40 bin liralık bir indirim anlamına geliyor. Sektör temsilcileri, bu şekilde satışları yeniden canlandırmayı amaçlıyor. Diğer taraftan ev fiyatlarının neredeyse bir yıldır zam görmemesi konutta değer artışını, mevduat faizlerinin gerisinde kalmasına neden oldu. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerinden yapılan belirlemelere göre, Kasım 2016’da yüzde 12,26 olan konut fiyat endeksi, geçen yıl aynı ayda yüzde 11.3’e geriledi. Bu da son bir yılda 0.93 puanlık kayba işaret ediyor. Söz konusu oran yeni konutlarda yüzde 11.36’dan yüzde 11.18’e, eski konutlarda yüzde 12,25’ten yüzde 10.55’e geriledi. Bankalarca açılan TL mevduatta ağırlıklı faiz oranı ise yüzde 12.4 olurken, söz konusu oran bir yıllık mevduatta yüzde 14.36. Bir yıllık getiri üzerinden hesaplandığında mevduat faizi, konut getirisine 3.03 puan fark atmış durumda.
MALİYE’YE ‘KDV YÜZDE 8’E İNSİN’ LOBİSİ
Türkiye’ye geçen yıl 1 milyon 409 bin satış gelmesinde önemli rol oynayan KDV indirim teşvikinin yeniden getirilmesi için inşaat sektör temsilcileri Maliye Bakanlığı’nın kapısını çaldı. Konutta yüzde 18 KDV’nin yüzde 8’e düşürülmesi için Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER), Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) ve İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) ilgili bakanlığa rapor sundu. Karar’a konuşan sektör temsilcileri, “Konutta KDV’nin kademeli olarak düşmesini talep ediyoruz. Böylelikle vergi tabana yayılarak, Maliye daha fazla gelir elde edebilir. Bunun için Maliye Bakanlığı temsilcileri ile biraraya geldik ve konuyla ilgili bir rapor sunduk. Çünkü, geçen yıl yaşanan KDV indirimiyle satışlar rekor kırmıştı” dedi. Ancak Maliye Bakanlığı’nın söz konusu yüzde 18 KDV’nin yüzde 8’e düşürülmesine mesafeli yaklaştığını belirten sektör temsilcileri, “Maliye detaylı çalışmak istiyor. Çünkü vergi gelirlerinde kayıp oluşmasını istemiyor. Kapıyı kapatmadı ancak mavi boncuk da dağıtmadı.”
FAİZLER UÇUŞA GEÇTİ
* Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın çağrısıyla 2016’da aylık yüzde 0,86’ya kadar gerileyen konut faizleri şimdilerde yüzde 1.15’e çıktı.
* 31 Aralık 2017 tarihi itibariyle ferdi konut kredi stoku yaklaşık 193 milyar liraya ulaştı.
* Bankacılık sektörünün toplam kredi stoku ise 2,1 trilyon liraya yükseldi. Bankaların verdiği toplam kredi stokunun yaklaşık yüzde 9,2’si konut kredisi.
* Son bir-iki yıldır zam görmeyen sektörde yıllık getiri yüzde 12.26’dan yüzde 11.3’e geriledi.
* Böylelikle satılan konutun getirisi, yıllık yüzde 14.36’ya çıkan mevduat getirisinin gerisinde kaldı.
ARZ-TALEP DENGESİ BOZULDU
Kar Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Şenol Üçüncü, yüksek enflasyon, dövizdeki dalgalanma ve beklemeye geçen yatırımcının sektörde dönem dönem durgunluk oluşturduğunu söyledi. Üçüncü, “Konut almak isteyenlerin karşısına çıkan abartılı rakamlar satışlara olumsuz yansıyor. Makul fiyatlandırma yapan firmaların bu sorunu yaşamadığını görüyoruz” dedi. Konutta arz-talep dengesinin bozulduğuna işaret eden Üçüncü, sözlerini şöyle sürdürdü: “Konut fiyatlarındaki düşüş, yoğun inşaat çalışmaları yapılan yerlerde ve lüks konut bölgelerinde görülüyor. Arz fazlası konutlarını satamayan müteahhitlerin fiyatlarını geri çekmek zorunda kaldı. İnşaat maliyetleri müteahhit firmayı üst gelir grubuna hitap eden konutlar üretmeye itiyor, bu da orta ve alt gelir grubunun talebini karşılayamıyor..”
SATIŞ 500 BİN, RUHSAT 1 MİLYON
Yapıen İnşaat Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Mehmet Celal Koçer, sektörün dönem dönem dış etkenler, maliyet artışı gibi nedenlerle durgunluk yaşayabildiğini söyledi. Koçer, şöyle devam etti: “Raporlara baktığımızda, sadece Müteahhitler Birliği’ne kayıtlı müteahhit sayısı 30 bini bulurken, Türkiye genelinde müteahhitlik yapanların sayısı 330 bin civarında. Birinci elde ortalama 500-550 bin bandında konut satılıyor ancak birinci elde alınan ruhsat sayısı 1 milyon. Bir başka deyişle satılan evin 2 katı kadar inşaat yapılıyor. Arz tarafında yaşanan bu yükseliş ve sektöre yeni girişlerin kontrolsüzlüğü, dikkat çekici bir konu. Sektörde 2018’de doğal bir eliminasyon olması ve öz sermayesi güçlü konut üreticilerinin ayakta kalması kaçınılmaz olacaktır.”
ARSA MALİYETLERİ ÇOK YÜKSEK
EYG Grup İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, konut sektöründe satış problemi olmadığını belirterek “Türkiye’de birinci elde yıllık yaklaşık 600 bin konut satılıyor. Ancak asıl problem ihtiyacın ötesinde üretmekten kaynaklanıyor” dedi. İkinci ana sorunlardan birinin de arsa maliyetleri olduğuna işaret eden Çelik, “Arsa sahipleri kat karşılığı hasılat paylaşımı ile o arsadan almak istediği o gelirle konut sektörünün dibine adeta dinamit koyuyor. Karlılıklar diplere geliyor. O nakit akışını yönetmek için de firmalar yeni projeler yapmak zorunda kalıyor. O zaman da talepten fazla arz oluyor. Bu nedenle bir dengesizlik çıkıyor. Yoksa satışları yüzde 10-20 artırsanız da bu derde derman olmaz” diye konuştu.
5 BİNLİK YERDE EN FAZLA 6 BİN ÜRETİRSİNİZ
DAP Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, geçtiğimiz hafta düzenlen DAP İzmir basın toplantısında bu konuya dikkat çekmişti. Basın toplantısında gelen bir soru üzerine Ziya Yılmaz, konut sektöründe bir sıkıntı olduğunu düşünmediğini savunarak, “Sektörde zinhar sıkıntı olduğunu düşünmüyorum” demişti. Ziya Yılmaz, sözlerine şöyle devam etmişti: “Konut sektöründe satış sorunu olduğunu düşünmüyorum. Bir bölgede 5 bin konut satılıyorsa en fazla 6 bin konut üretirsin ki o da sürdürülebilirlik adına. Talebin üzerinde konut üretirseniz satamazsınız. O nedenle bölgeyi iyi analiz etmek gerekiyor. Bir bölgede ‘şu firma orada iyi konut satıyor, ben de satarım’ diye yaparsanız yanılırsınız. O nedenle sektörde sıkıntı olduğunu düşünmüyorum. Arz-talep dengesi önemli.”
