TL’nin değeri dibe vurunca vatandaş ‘para bir tek burada değer kaybetmiyor’ diyerek birikimini konuta yatırdı. Vatandaşlık almak isteyen yabancıların talepleri ve inşaat maliyetleri de eklenince fiyatlar bir yılda yüzde 100’den fazla arttı. Ancak anahtarı yine birden fazla evi olan cebine koydu. Dar gelirli milyonlar ise sürekli artan kiraların yüküyle karşı karşıya kaldı.
Konut piyasasındaki dalgalanmanın önü alınamıyor. ‘İkinci El Konut Piyasası Raporu satışların geçen yılın aynı dönemine göre artış kaydettiğini ortaya koydu. Yabancıya satışın geçen yıla göre katlanarak yükseldiği görüldü. Tapu sahipliğindeki yükseliş trendi ev bedellerini de yukarı çekti. Fiyatlar bir yılda İstanbul’da yüzde 147, Ankara’da yüzde 116 arttı. Türkiye genelindeki yıllık oran yüzde 127’ye kadar ulaştı.
5 MİLYON KİŞİ KÖTÜ YÖNETİMİN ETKİSİYLE KİRACI OLDU
Fiyatlardaki tırmanışta, çimentodan, demire maliyet artışlarıyla birlikte mevduatının buharlaşmasını istemeyen yatırımcının tercihi etkili oldu. Vatandaşlık için konuta yönelen yabancıların ilgisi uçurumu büyüttü. Ev sahipliği artmasına rağmen kiracı oranının da yükselmesi tapuyu yine ihtiyacı olanın değil birikimi bulunanın aldığını gösterdi. 22 milyon kişi kirada kaldı. 2012’ye göre 5 milyonluk artış ise kötü yönetimin yansıması oldu.
İHTİYACI OLAN DEĞİL PARASI OLAN ALDI: MİLLET EVSİZ KALDI
Yüksek enflasyon ve TL’de yaşanan değer kaybı karşısında birikimlerini korumak isteyen vatandaşlar konuta hücum etti. Bu duruma vatandaşlık için konut alımına yönelen yabancılar da eklenince konut satışları patladı. Bu duruma vatandaşlık için konut alımına yönelen yabancılar da eklenince satışlar patladı. Kiracı sayısı geçen yıllara göre artarken, kiralık konut fiyatları da uçtu. TÜİK verilerine göre 82 milyonluk nüfusun yüzde 26,76’sı kirada yaşıyor.
Ekonomik kriz derinleşirken başta beslenme, barınma gibi temel ihtiyaçların karşılanması da güçleşti. Yüksek enflasyon TL’de yaşanan rekor değer kayıpları sabit ve dar gelirlinin alım gücünü eritirken, parası olan vatandaşı da yatırım yapmaya yönlendirdi. Elindeki tasarruflarını korumak isteyen vatandaş konuta hücum etti. Birçok yatırım sahibi birden fazla konuta sahip olurken, sabit ve dar gelirli ise artan kira fiyatları karşısında başını sokacak bir ev bulamadı. İhtiyacı olan değil parası olan ev alınca konut krizi ortaya çıktı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre 2012 yılında yüzde 20,90 olan kiracı oranı 2021’de yüzde 26,76’ya çıktı. TÜİK verilerine göre 82,8 milyon kurumsal nüfusun 22 milyon 158 bini kiracı olarak yaşıyor. Kiracı sayısı günden güne katlanırken yüksek kira fiyatlarındaki artış da rekor kırdı. TÜİK verilerine göre Mayıs ayı kira artış oranı yüzde 34,46 oldu. Ancak büyükşehirlerde yüksek artışlara rağmen talep hızla yükseliyor. Özellikle İstanbul’da emlak ofislerinde kiralık ve satılık konut için yüksek fiyatlara rağmen yoğun talep oluşuyor. Öte yandan emlakçılar yabancıların konutlara talebinin de konut fiyatlarını artırdığını söylüyor. Bunun yanında inşaat maliyetlerindeki artışlar ve konut stokunun yetersiz olması kira fiyatlarında artışa neden oluyor. 2018’de alınan bir kararla yabancılara vatandaşlık için ev alınımda öngörülen bedel 1 milyon dolardan 250 bin dolara indirildi. Değişiklikle birlikte TL’nin döviz karşısındaki değer kaybı, yabancıların ev alımında rekorlar getirdi. Türkiye’de yabancılara martta satılan konut satış adedi, yıllık bazda yüzde 31 arttı. Bu durum kiralar ve ev fiyatlar üzerinde baskı oluşturdu.
FİYAT YÜKSELDİ KÜÇÜK EVLERE YATIRIM ARTTI
Konut sektöründe artan maliyetler fiyatları yükseltirken gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin talebi, fiyatları daha düşük ve daha hızlı kiraya verilip satılabilen 1+1 ve 2+1 gibi küçük evlere yöneliyor. Gamador İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Murat Karaarslan, gayrimenkul yatırımının her zaman değişmeyen güvenli liman olduğunu belirterek son yıllarda girdi maliyetlerinin konutta tüketici tercihlerini etkilediğini söyledi. Demir, çimento, arsa maliyeti, işçilik ve benzeri girdi maliyetlerinin artmasının konut fiyatlarını ciddi şekilde yükselttiğine dikkati çeken Karaarslan, hem oturmak hem de yatırım için ev alanların tercihlerinin değiştiğini bildirdi. Karaarslan, konut alımlarında küçük metrekareli evlerin öne çıktığına işaret ederek “İnsanlar başlangıç olarak düşündükleri 1+1 ve 2+1 gibi küçük metrekareli evlere yöneliyorlar, sağladıkları birikimlerle daha büyük evlere bakıyorlar. Bu tür evlerin hem satışı daha kolay oluyor hem de kira amortismanı açısından büyük evlere göre daha cazip yatırım aracı olarak görünüyor” dedi.
ASGARİ ÜCRETLE YARIM METREKARE BİLE EV ALINMIYOR
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezinin (BETAM) hazırladığı “Konut Piyasası” raporuna göre, Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan metrekare cari fiyatı yüzde 134,3 artarak 8 bin 656 TL oldu. Buna göre 4 bin 250 lira olan asgari ücret, konutta yarım metrekare fiyatı olan 4 bin 328 lirayı dahi karşılayamıyor. BETAM tarafından sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırlanan “Sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü” 2022 Nisan ayı raporu yayınlamdı. Rapora göre satılık konut ilan metrekare cari fiyatları İstanbul’da yüzde 159,3, Ankara’da yüzde 116,6 ve İzmir’de yüzde 119,3 arttı. Ortalama satılık konut metrekare fiyatları İstanbul’da 12 bin 805 TL, Ankara’da 5 bin 545 TL, İzmir’de ise 9 bin 722 TL seviyesine ulaştı. Büyükşehirler arasında satılık konut metrekare fiyatlarında en hızlı artışın görüldüğü il yüzde 172,7 artışla Mersin oldu.
‘MODERN KOOPERATİFÇİLİK ÖN PLANA ÇIKABİLİR’
Konut sektöründe önemli konulardan birinin de faiz oranları olduğuna işaret eden Kerem Nükte Gayrimenkul Ankara Direktörü Muhammet Dinç, ‘’Yıllık yüzde 10 dolaylarında, aylık bazda yüzde 1’in altında faiz oranları gayrimenkul sektörü için sürdürülebilir rakamlardır. Bunu uyguladığımız zaman sektörde talep artışı yaşandığını daha önce çok kez deneyimledik” dedi. Konut sektöründe kooperatifçilik diye adlandırılan sistemin de modern hale gelerek yeniden ön plana çıkabileceğine dikkati çeken “Belirli gruplara yönelik anlaşmalı projeler maddi avantajlar sağlayarak yaygınlaşacaktır. Bu sistemde, yüksek fiyatlardan dolayı hazır daire alamayan bir grup malik bir araya geliyor. Temelden daire alma fikri ortak paydaları oluyor. Kendilerini mülk anlamında garanti altına almak için arsa satın alıyorlar. Kat karşılığı güvenilir yapımcı firmalarla anlaşma sağlıyorlar. Böylece çok uygun fiyatlara hem temelden güvenilir şekilde daire sahibi oluyor hem de kademeli arsa teslimiyle kendilerini garanti altına alıyorlar’’ ifadelerini kullandı.
YILLIK YÜZDE 127 ARTIŞ
Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) ve Yeni Nesil Gayrimenkul Değerleme ve Lokasyon Analizi Platformu Endeksa iş birliği ile hazırlanan 2022 yılı birinci çeyreğine ilişkin “İkinci El Konut Piyasası Raporu” açıklandı. 2022 yılının ilk çeyreğinde geçen senenin aynı dönemine göre konut satış adedi yüzde 22, ikinci el konut satış adedi ise yüzde 24 artış gösterdi. En fazla konut satışı olan 50 il içerisinde en fazla değer artışı olan iller Mersin, Aydın ve Antalya olurken, konut fiyatlarının en yüksek olduğu iller ise Muğla, İstanbul ve Aydın oldu. Rapora göre, 2022 yılı ilk çeyrek sonu itibarı ile Türkiye genelinde konut fiyatlarında yıllık yüzde 127 artış yaşandı. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 7 bin 395 TL, ortalama amortisman süresi 19 yıl, ortalama pazarlama süresi 63 gün oldu. En fazla konut satışı olan 50 il içerisinde en fazla stok adedi İstanbul’da olurken, 1. çeyrek sonu itibarıyla İstanbul’da 308.402 adet konut stoku bulunuyor. Stok adedi, Ankara’da 156.927 adet, İzmir’de ise 91.127 adet.
‘YABANCI TALEBİ FAZLA İNSANLAR EV BULAMIYOR’
Yılın birinci çeyreğinde yabancı uyruklu kişilere toplam 14 bin 344 adet konut satışı gerçekleşti. Bu adet ile yabancıya konut satışı bir önceki çeyreğe göre yüzde 32 azalırken; geçen senenin aynı dönemine göre yüzde 45 artış göstermiş oldu. Kira artışlarının devam edeceğini ve büyük semtlere taleplerin arttığını belirten Emlakçı Orhan Çobanoğlu, ‘’Çok fazla yabancı talebi olduğu için insanlar ev bulmakta zorlanıyor, fiyatlarda buna doğru orantılı yükseliyor. Yabancılar genelde büyük şehirleri tercih ediyorlar. Esenyurt, Bahçelievler, Büyükçekmece ve Beylikdüzü taraflarına talep fazla. Buradaki evlerde Arz ve talebe yetişilmiyor. Konut üretimi şuanda çok da düşük olduğundan fiyatlar normal olarak yükseldi. Konut yapım maliyetleri çok yükseldi. İnşaat sektörü duraksadı. Geçen sene ile kıyaslarsak yaklaşık yüzde 150 gibi bir maliyet artışı söyleyebiliriz. Geçen sene 18 lira olan çimento şuanda 70 lira. Bunu baz alırsak konut imalatı çok yükseldi. Kira artışlarının da devam edeceğini düşünüyorum” dedi.
DAİRENİN KİRA GETİRİSİ 5’E KATLANDI
Kiralık daire fiyatlarına ilişkin sosyal medya hesabından değerlendirme yapan ekonomist Doç. Dr. Oğuz Demir daha önce oturduğu evin kira fiyatının yüzde 104 arttığını belirterek ‘’2008 Aralık ayında Mecidiyeköy’de tam Cevahir AVM’nin arkasında 3+1 bir daireye taşınmıştım. Aylık kira 1.300 TL idi biraz pazarlıkla 1.250 TL’ye indirmişlerdi. 10 yıl oturdum o evde. 10 yılın sonunda 2018 Eylül’de Rusya’ya gitmek için çıktım evden. 2008 Aralık ‘ta 1.250 TL ile başlayan kira aradan geçen 10 yılın sonunda 2.600 TL olmuştu. Yani yüzde 108 artmış. Hafta sonu yürüyüş yaparken bir baktım 10 yıl boyunca oturduğum ev yeniden kiralık. Merakıma yenildim, emlakçıyı aradım ve ne kadar kira istediklerini sordum.Telefonda 15.000 TL diye bir ses duydum. Ne kadar sürede verirsin sence bu fiyatla dedim. Birkaç güne gider hocam dedi. 10 yılda kirası yüzde 104 artan dairenin kira getirisi 3,5 yılda yüzde 477 artmış...Bu kadar kirası artacak ne özelliği vardı acaba evin diye uzun uzun düşündüm. Aklıma hiçbir şey gelmedi. Ekonomi yönetiminin de bir kabahati olmadığına (!!!!) göre evde bir süre benim oturmuş olmamın kirayı bu kadar zıplattığına karar verip kendi kendime mutlu oldum (hoşgeldin polyana)’’ ifadelerini kullandı.
