Emlak sektöründeki fırtına devam ederken yüzde 25 kira zammı sınırının kaldırılması sonrası sektörün seyri merak ediliyor. Avukat Iyaz Çimen, kiracılara önemli uyarılarda bulundu İşte detaylar...
Yüzde 25 sınırının kalkmasıyla ev sahipleri ile kiracılar arasında başlayan soğuk savaş daha da derinleşti. Ev sahipleri, kiracılara akla gelmeyecek şartlar koymaya başladı.
Ev kiralayacakların son dönemlerde en çok karşılaştığı ise tahliye taahhütnameleri oldu. Uzmanlar, kiracıları henüz evi tutmadan 'çık' baskısıyla karşı karşıya bırakan tahliye taahhütnamelerine ilişkin uyarılarda bulunuyor.
"TAHLİYE TAAHHÜDÜ İLE KİRA SÖZLEŞMESİ AYNI GÜN YAPILMAMALI"
Fahiş kira artışları sonrası kiracısıyla tahliye sorunu yaşamak istemeyen mülk sahiplerinin ev kiralama şartı tahliye taahhütnamesi oldu.
Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi gibi tarafların özgür iradeleriyle imzalayabilecekleri hukuki bir doküman olduğunu aktaran Avukat Iyaz Çimen, şunları söyledi:
"Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı gün yapılmaması gerekiyor. Buradaki temel mantıkta da kişinin kiracının bu taahhüdü verirken kendi serbest, özgür iradesine göre hareket etmesini amaçlıyoruz.
Kiralanma gününde tahliye taahhütnamesi veriliyorsa bu sefer kiracının anahtarı almak amacıyla bunu verdiğini kabul ediyoruz. Bir baskı oluşturduğunu ve özgür iradesiyle karar vermediğini kabul ederek taahhüdün geçersiz olduğuna karar veriliyor."
"AYNI AÇIĞA ATILAN İMZA GİBİ..."
Kişinin tahliye taahhüdü ile zorlanamayacağını ifade eden Av. Iyaz Çimen, kira sözleşmesinin imzalanması anında talep edilen tahliye taahhütnamelerinin geçerli olmadığını söyledi.
Ev sahiplerinin bu durumun önüne geçmek amacıyla boş tahliye taahhütnamesi almaya başladığını ifade eden Av. Iyaz Çimen, şöyle konuştu:
"Boş olarak alınan tahliye taahhütnamesi aynı açığa atılan imzanın geçerliliği gibi geçerlilik arz etmektedir. Son dönemlerde de şarta bağlı tahliye taahhütnamesi verilmesi sıklaştı. Bu noktada da Yargıtay'ın görüş değiştirdiğini söyleyebiliriz.
Objektif kısaslara göre verilen şarta bağlı tahliye taahhütnamelerin geçerli olduğunu Yargıtay kabul ediyor. Dolayısıyla burada kira sözleşmesindeki kullanma hakkının sonlanmasına yönelik verilen tahliye taahhütnameleri geçerlidir."
"KİRACI CEZA ÖDEYEBİLİR"
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiracının mülkü tahliye etmesi gerektiğini belirten Av. Iyaz Çimen, aksi halde tahliye davası açılması riski doğduğunu aktardı. Bunun masraf ve ücretlerini de yine kiracının karşılaması durumunda kaldığını söyleyen Av. Iyaz Çimen, sözlerine şöyle devam etti:
"Burada özellikle verilen tarih yani tahliye edilecek olan tarih en önemli kısım aslında. Çünkü o tarihte anahtarı teslim etmesi gerekiyor. Aksi takdirde teslim etmediğinde mülk sahibinin hukuki işlem başlatma hakkı doğuyor. Eğer ki tahliye tarihinde teslim edilmediyse mülk sahibi bir ay içerisinde icra yoluna başvurmak kaydıyla tahliyeyi talep edebilir.
Tahliye taahhütnamesinin eğer ki geçerlilik şartlarında veriliş tarihinde ya da düzenlenme tarihinde herhangi bir problem arz etmiyorsa ve içerik olarak da doğru bir taahhüt verilmişse bu sefer taahhüdünün verilmiş olduğu tarih de kişinin mülkü boşaltmış olması ve boş bir şekilde anahtarını teslim etmesi gerekiyor.
Aksi takdirde bununla ilgili tahliye süreciyle muhatap olma riski var. Bazı kira sözleşmelerinde verilen taahhüt tarihinde eğer ki kiracının mecbur boşaltmadığı durumlar söz konusuysa bir ceza veya gecikme bedeli ödemesi gerekebilir."
"TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜ KULLANIRIM" TEHDİDİ
TÜİK tarafından kiranın azami artış oranlarının belirlendiğini aktaran Av. Iyaz Çimen, şu bilgileri paylaştı:
"Vatandaşlar bu oranların üzerine artış gerçekleştiremiyor. Pratikte de enflasyondan kaynaklı kira bedelinin düşük kalması halinde kiracıları ‘tahliye taahhüdünü kullanırım’ tehdidiyle talep ettikleri kiraya ikna etmeye çalışıyorlar. İkna etmemesi durumunda ise tahliye taahhüdünü kullanıyorlar. Bu sefer de kiracıyı tahliye edip yeniden kiralamayla mülk sahibi yine talep ettiği kira oranına erişebiliyor."
"6 AY İLE 1,5 SENE ARASINDA SÜREÇ NETİCELENİYOR"
Av. Iyaz Çimen, şunları söyledi:
"Biz sizinle bir kira sözleşmesi imzaladığımızda belirli bir eşyanın kullanılmasına ilişkin bir anlaşma yapmış oluyoruz. Tahliye taahhüdünde de az önce bahsetmiş olduğumuz anlaşmayı sona erdirmeyi taahhüt ediyoruz. Yani belirli bir tarihi olmuş oluyor. Verildiği tarih belirli. Tahliye edeceğimiz tarih belirli.
Bu tarih geldiğinde eğer ki kiracı anahtarı teslim etmiyorsa mülk sahibinin o taahhütle birlikte icrai işlem yapma hakkı doğuyor. Tahliye süreci yoğunluğuna göre değişmekle birlikte tahliye taahhüdünün olduğu durumlarda altı ay ile bir buçuk sene arasında sürecin neticelendiğini söyleyebiliriz."
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ŞARTI
Kiracının tahliye taahhütnamesini iradi olarak vermiyorsa imzalamamasının daha sağlıklı olduğunu belirten Av. Iyaz Çimen, şöyle konuştu:
"Ama bu durumda da kiralama işlemi gerçekleştirilemiyor maalesef. Dolayısıyla iki taraf açısından, mülk sahibi açısından da hakkaniyeti kaçırmadan pratikliği sağlamak lazım. Çok kolay olmadığını biliyorum. Günümüzde artık özellikle tahliye süreçlerinin çok uzamasından kaynaklı mülk sahipleri tahliye taahhütnamesi almadan kiralama yapmıyor.
Aynı gün alınan tahliye taahhütnamesi de geçerli olmuyor. Biz de buna şart koyarak yani mülk sahibi için bir kira dönemi içerisinde iki kiranın ödenmemesi kaydı gibi şartlarla kiracıyı korumaya çalışıyoruz.
Tabii ki kiralanma gününde tahliye taahhütnamesi veriliyorsa bu sefer kiracının anahtarı almak amacıyla bunu verdiğini kabul ediyoruz. Bir baskı oluşturduğunu ve özgür iradesiyle karar vermediğini kabul ederek taahhüdün geçersiz olduğuna karar veriliyor."
KİRACILAR NE YAPMALI?
Tahliye taahhütnamesi verirken özellikle tahliye edilecek tarihin belirtilmesinin son derece önemli olduğunu söyleyen Av. Iyaz Çimen, şu bilgileri paylaştı:
"Verildiği tarihte tekrardan kiracı tarafından doldurulmasını daha uygun görüyoruz. Çünkü mülk sahibi bunu kendi istediğine göre doldurma imkanına sahip oluyor. Kiracının bunu ispat etmesi çok mümkün olmuyor. Bundan kaynaklı bir sürprizle karşılaşmaması adına tahliye tarihini attıktan sonra imzalaması daha uygun olur. Bizim hukukumuzda iddia eden iddiasını ispatla mükelleftir.
Yani eğer ki kiracı vermiş olduğu tahliye taahhütnamesine ilişkin bir iddiası olacaksa örneğin 'boş verdiğim ya da bu şekilde uzlaşmadık' gibi yazılı bir delille ispat edebilir. Tahliye taahhütnamesi ıslak imzayla verilen yazılı bir delil niteliğindedir. Siz bununla ilgili bir iddia ortaya attığınızda yine aynı güçte olan bir yazılı delille ispat etmeniz gerekir.
Pratikte zaten tahliye taahhütnamesini dahi boş veren bir kiracının bu konuya dair yazılı bir delil elde etmesi çok mümkün değil. O yüzden boş verilmemesini en azından veriliyorsa tahliye tarihinde mutabık kalarak verilmesini daha doğru buluyorum."
