Türkiye’de konut kredisi faizlerinin yükselmesi ile birlikte satışlar bıçak gibi kesildi. Geçmişteki rakamlara bakıldığında da konut kredi faizlerinin yüzde 1’in üzerine çıktığı her dönem konut satışlarında durgunluk yaşandı. Şu anda ortalama 1.65 civarlarında seyreden konut kredi faizleriyle 2021 yılında ev satmak zorlaşacak. Bununla birlikte yeni projelerin olmaması, maliyetlerin yükselmesi konut fiyatlarına yansırken özellikle ikinci elde hızlı fiyat artışları kaçınılmaz olacak.
DENİZHAN ERKOÇ | KARAR
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası’nın (TCMB) uyguladığı politikayla birlikte bankaların konut kredisi faiz oranları da yükseldi. Ortalama yüzde 1,65 seviyelerine yükselen faiz oranlarıyla konut satışları 2021 yılında zorlaşacak. Geçen yıl haziran ve temmuz aylarında kamu bankaları tarafından düzenlenen düşük faizli konut kredisi kampanyası ile sektörde bahar havası yaşanmış, tüm zamanların satış rekoru kırılmıştı. Öyle ki rakamlar bir önceki yılla karşılaştırıldığında ipotekli (kredili) konut satışları yüzde 900,6 artış göstererek 130 bin 721 olmuştu. Böylesi bir tarihi zirvenin yüksek faizli dönemde yaşanmayacağı ise kesin. Zirveye tekrar ulaşmak bir yana 2021 yılı için büyük bir düşüşün kaçınılmaz olduğu öngörülüyor. Öyle ki satışlarda durma noktasından endişe ediliyor. Gayrimenkul sektörünün büyük oyuncuları kendi finansman kaynakları ile konut satışlarında alıcıya kolaylıklar sunuyordu. Bu yıl onların da bu kaynakları bulmaları ya da varsa bile bu faiz oranlarıyla kullandırmaları mümkün olmayacak.
2021 yılında ne içinde oturup yaşamak ne de yatırım yapmak için vatandaşlar konut almayı ekonomik bulacak. Yüksek faizli konut kredisi döneminin başlamasıyla birlikte durgunluğun ilk Kasım 2020 rakamlarında ortaya çıktı. Rakamlara bakıldığında ipotekli (kredili) konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 44,3 azaldı. Türkiye’deki konut satışlarında alıcı için de satıcı için de yüzlerin güldüğü dönemler kredi faiz oranlarının yüzde 1’in altına inmesiyle ortaya çıktı. Faizde yüzde 1’in üstüne çıkılan her dönem satışlar durağan hale geldi.
2021 yılı için gayrimenkul sektörü hangi yeni stratejiyi ortaya koyacak merakla bekleniyor. Köklü inşaat firmaları yurtdışındaki proje sayılarını arttırarak Türkiye’deki durgunluktan kendilerini biraz da olsa kurtarmaya çabalıyorlar. Başta Rusya olmak üzere, ABD’de, İngiltere’de, Azerbaycan’da yeni projelere imza atarak hareket alanlarını genişletiyorlar. 2020’da satış rekoru kırılmasına rağmen sektör yeni konutlar üretmekten kaçındı. Stoklarını eritmeye çabalayan sektör, artan maliyetlere rağmen fiyatlarını bir önceki yılın hesabı üzerinden yaptı. Ekonomik durgunluktan etkilenen ve stoklarını eritmeye çabalayan firmalar konut fiyatlarına zam yapamadı. Eski fiyatlarla satarak yılı pozitif kapatmayı hedeflediler. Bunu büyük oranda başardılar da… Ancak artık eski projelerde ev kalmadı. Yeni üretilecek olan konutlar için maliyetler de arttı. İnşaat birim maliyeti geçtiğimiz mart ayında 3700-3800 TL iken, şimdi 6000-6500 TL seviyelerine ulaştı. Yeni projelerin olmaması ile birlikte artan birim maliyetinin 2021 yılı fiyatlandırmalarında zam olarak yansıması kaçınılmaz olacak. Bu yıl konut fiyatlarında yüzde 20-30 ortalamalarında artışlar kimseyi şaşırtmayacak.
2020 REKOR YILI OLDU AMA YENİ PROJE YOK
2020 konut satışında rekor yılı oldu. Ancak yeni proje üretmeyen gayrimenkul sektörü çok kan kaybedecek. Bu kan kaybının etkisi Türkiye ekonomisine de yansıyacak. Çünkü inşaat sektöründeki istihdam ve vergi gibi katma değerler azalacak. Sektördeki zayıflamanın etkisi enflasyon rakamlarına basınç yapacak. Konut sektörünün 2021’deki tek umudu ise geçtiğimiz yıllarda iyi bir ivme yakalayan yabancıya satışlarda. Pandemiyle birlikte başta Antalya olmak üzere özellikle sahil kentlerinde yabancıya konut satışlarında artış yaşandı. Bu artışın 2021’de de devam edeceği beklentiler arasında ilk sırada.
İKİNCİ ELDE FİYATLAR UÇACAK
Ekonomik durgunlukla birlikte 2017 - 2019 yılları arasında ruhsat alınan yeni büyük projelerde yüzde 75 azalma gerçekleşti. 2020 yılındaki rekora bakıldığında satışların yüzde 60’tan fazlası ikinci el konutta gerçekleşti. Yüksek faiz oranlarıyla satışların düşeceğini öngören inşaat firmalarının bu yıl yeni proje üretimlerinin zayıf kalması bekleniyor. Dolayısıyla bir yandan yüksek konut kredi faizleri diğer yandan arz-talep dengesindeki daralma ile birlikte özellikle ikinci el konut fiyatlarında hızlı artışların gerçekleşmesi kaçınılmaz olarak görünüyor.
