Dünyanın her yerinde ve her zaman yüksek faizlerin ilk kurbanı konut satışları olur: Faizler artınca konut satışları kesin olarak azalır.

Finans sistemi bu azalışları minimum da tutmak için sabit faiz yerine “değişken faiz” ve “borçların erken kapatılması” durumunda “minimum komisyon” gibi önerilerle sistemin devamlılığını sağlamaya çalışır.

Temmuz 2024 konut satış rakamları, Haziran 2022’den sonraki en yüksek aylık satış rakamları oldu.

Peki, ekonomi daralırken bu kadar konut satışı nasıl mümkün olabiliyor?

Rakamlara tekrar bakalım: Temmuz 2024’te 127.088 konut satılmış. Bunların 40.784’ü ilk el ve 86.304’ü de ikinci el satış.

Veriler içindeki ipotekli konut satışları 11.496’e düşmüş.

Sayı düşük gibi görünmesine rağmen konut kredisi kullanmak akıl kârı değil; doğrusu bankalar da konut kredisi verme konusunda iştahlı değiller.

Varsayalım ki “Bir Milyon TL” konut kredisi kullanıldı; kredinin vadesi 60 ay olursa, toplam ödeme tutarı 2,4 milyon TL’yi ve 120 olursa 4,2 milyon TL’yi aşıyor.

Uzak durmak şart.

Denilebilir ki yakında faizler düşecek ve o zaman kredi başka bankaya taşınabilir.

Bu çok zamansız bir umut çünkü konut kredilerinin, kamu teşviki olmadan ve piyasa dinamikleriyle aylık %1 civarına düşmesi 2027’nin ortalarını bulabilir.

İkincisi konut fiyatları, bir fırsat oluşturacak veya yüksek kredi maliyetlerini telafi edecek kadar düşmedi; 2025’ten itibaren hissedilir oranlarda düşebileceği tahmin ediliyor.

Temmuz’da ilk el konut satışları 40.784 adet olarak kayda geçmiş. Konut üretiminin her geçen gün azaldığı bir dönemde bu kadar çok sıfır konutun tapuda devredilmesi mümkün fakat satış mümkün değil.

Bunun muhtelif sebepleri olabilir. Birincisi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri arsalarını geliştirici/yükleniciye satar, yüklenici de arsa sahiplerine daire satar.

Keza kentsel dönüşüme giren apartmanlarda, hak sahiplerine ek imar hakları tanınabiliyor; hak sahipleri inşaatı kendi paralarıyla yaparsa daireleri büyür; genelde, kentsel dönüşümün maliyeti düşsün diye bu imar artışları yüklenici/geliştiricilere devrediliyor.

Sonuçta daire sahiplerinin evleri küçülebilir veya büyüyebilir, apartmanların kat sayısı artabilir vs.

Bu durumda bütün dairelerin önce yüklenici/geliştiriciye devredilmesi sonra da yeni imar ve yönetim planına göre dairelerin hak sahiplerine devredilmesi gerekiyor. Bu ve benzeri devir ve uygulamalar TÜİK istatistiklerinde ilk el satış olarak değerlendiriliyor olabilir, vs.

TÜİK’e göre “satış”, tapuda devir anlamına geliyor.

İstanbul’da bugün iskânı bitip tapusu devredilen konutların, eğer konut bir sitedeyse, işlem ve inşaatına üç yıl önce başlanmış olabilir. Keza fiili satışlar da, satış sözleşmeleri yoluyla, son üç yılın herhangi bir ayında yapılmış olabilir fakat devir Temmuz ayında yapıldığı için satış Temmuza kaydedilir.

KONUT İŞLERİNİN GELECEĞİ

Gelecekte Ak Parti’yi inceleyecek araştırmacılar onlarca yanlış işin yanı sıra iki sektördeki performansı “ortalamanın üstünde başarılı” görebilirler.

Bunlar da “savunma sanayi ve konut sektörü” olabilir.

2003-2023 döneminde Türkiye’de konut yapı ruhsatı (ruhsat) almış konut sayısı 14.622.480 adettir.

Bu ruhsat iznine bağlı olarak 11.430.000 konut tamamlanmış ve yapı kullanım izni (iskânı) alınmış. Aradaki 3.191.572 konutun inşaatı bitmiş olsa da iskân alımında sorunlar yaşanıyor veya konut inşaatından vazgeçilip işyeri yapılmış olabilir vs.

Doğrusunu söylemek gerekirse bu parlak başarılar geçmişte kaldı ve konut sektörü altı yıldır kan kaybediyor.

Kan kaybetmenin delili de son altı yılda (2018-2023) alınan konut yapı ruhsatı sayısı 3.825.013 adet ve iskân sayısı da 4.036.621 adet olmuş; yani iskân sayısı ruhsat sayısını aşmış.

Son altı yıldan önceki altı yılda (2012-2017) ruhsat sayısı 6 milyon ve iskân sayısı da 4,4 milyon adetti.

Ruhsatı geçmiş yıllarda alınmış konutlar azaldıkça, iskân sayısının hızla düştüğünü göreceğiz.

Öyle görünüyor ki 2025 yılında konut sektörü, 2024’ten daha kötü olacak. 2026’da da sıkıntılar devam edecek.

Bütün umutlar 2027’ye aktarılmış gözüküyor.

Peki, konut satmak veya satın almak zorundaysak ne yapılmalı?

Önümüzdeki dönemde, ikinci el konut fiyatlarındaki artış hem enflasyon oranından hem de banka faiz oranlarından daha düşük olacak gibi görünüyor.

Bu çıkarım doğruysa, ikinci el konut satmanın en doğru zamanı hemen bugündür. Konut satın alınacaksa da en iyi dönemin, 2025’in ikinci yarısından sonraki dönemler olabilir.

(Not: Konut sorunu nasıl çözülür sorusunu 25 ve 27 Temmuz 2023 tarihinde bu köşede yazdığım iki köşe yazısında tartışmıştım.)