Ev sahibi-kiracı gerilimi fiziksel saldırıya kadar varmışken, eski icra müdürü Av. Mustafa Zafer, kiracıların haklarıyla ilgili bilgiler verdi. Zafer, tahliye taahhüdü düzenlenirken dikkat edilmesi gerekenler, kiracının ödeme yükümlülükleri, sözleşmeyi fesih hakkı ve ev sahiplerinin "banka hesabı kapatma" yöntemiyle ilgili açıklama yaptı.
Yükselen enflasyonla beraber hayat pahalılığı her alanda kendini gösterirken, ev sahibi-kiracı ilişkilerindeki tansiyon da artmaya başladı. Yüzde 25 zam sınırı da çare olmayınca adliyeler, kira davalarıyla dolup taşmaya devam ediyor. Kiracılar da, diretilen tahliye talepleri karşısında hukuki haklarını merak ediyor.
Sözcü'den İpek Özbey'e konuşan eski icra müdürü Av. Mustafa Zafer, konuyla ilgili önemli noktaları anlattı.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?
Av. Mustafa Zafer, tahliye taahhüdü düzenlenirken dikkat edilmesi gerekenlerle ilgili şunları söyledi:
"Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için öncelikle yazılı olması gereklidir. Taraflar arasında sözle bulunulan taahhütlerin hukuken bir geçerliliği yoktur. Tahliye taahhüdü kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından bizzat verilmiş olması gereklidir. Kiralanan ev yahut iş yerinin hangi tarihte tahliye edileceği net bir şekilde belirtilmiş olması, kiracının kayıtsız şartsız tahliyeyi kabul etmesi ve kiracının herhangi bir baskı ve tesirden uzak tamamen hür ve özgür iradesi ile taahhütte bulunması gerekir.
Tahliye taahhüdünün noter huzurunda yapılması halinde icra dairesinden başlatılan takip sonrasında kiracının yapacağı itiraz, icra hukuk mahkemesince reddedilerek tahliye işlemi görece daha hızlı gerçekleştirilebilecek iken adi yazılı şekilde tahliye taahhüdünün taraflar arasında yapılması sonrasında kiracı tarafından imzaya itiraz edilmesi halinde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü yoluna gidilmesi gerekecek ve bu durum bazı hallerde aylarca sürecek uyuşmazlıkların giderilmesinden sonra ancak tahliye işlemi gerçekleşebilecek."
Av. Mustafa Zafer
KİRACININ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELER?
Zafer, kiracının kira bedeli hariç ödeme yükümlülüğü olup olmadığıyla ilgili de "Kiracıya kira bedeli ve yan gider dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği Türk Borçlar Kanunu’nda düzenleme altına alınmıştır. Buna göre kiracı kira sözleşmesinde yazılı tarihte kiralayana (ev sahibine) sadece kira bedelini ve yan giderleri (site-apartman aidatı, merkezi sistem yakıt gideri, ortak alan aydınlatma gideri, güvenlik giderleri, apartmanın peyzaj giderleri, apartman görevlisinin ücreti gibi giderler) ödemek zorundadır" diye konuştu.
EV SAHİBİ BANKA HESABINI KAPATIRSA NE YAPILMALI?
Zafer, ev sahiplerinin sık sık başvurduğu "banka hesabı kapatma" yöntemi hakkında ise şöyle konuştu:
"Kiracının temerrüde düşmemesi için kira sözleşmesinde yazılı banka hesabına gönderilecek paranın hesabın kapalı olması nedeniyle kiracıya iade edilmesi halinde, kiracının söz konusu kira ödemesini PTT üzerinden “konutta ödemeli kira bedeli” şeklinde gerçekleştirmesi gerekir. Bunun da mümkün olmaması halinde ödeme yapılacak yerin mahkeme tarafından belirlenmesi sonrasında kira bedelini mahkemenin belirlediği hesaba yatırması doğru olandır. "
RİSKLİ YAPILARDA KİRACININ FESİH HAKKI VAR MI?
Riskli yapılarda kiracıların sözleşmeyi fesih hakkı hakkında da konuşan Av. Mustafa Zafer, şunları söyledi:
"Kiralayan kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Kiralanan yerin riskli yapı olduğunun tespit edilmesi halinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir."
OLAĞAN KULLANIM HASARI KİRACIDAN İSTENEBİLİR Mİ?
Zafer olağan kullanım hasarının kiracıdan talep edilip edilemeyeceği sorusuna karşı ise şu yanıtı verdi:
"Türk Borçlar Kanunu 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Kiraya konu taşınmazda kullanım süresine bağlı olarak olağan kullanım içerisinde mutlaka yıpranma ve eskimeler olacaktır. Kiracı bunların bedelini karşılamak zorunda değildir. Son olarak kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk sürecinin uygulamada özellikle kira davalarına bakmakla görevli olan sulh hukuk mahkemelerinde neredeyse yarıya yakın bir uyuşmazlığın özellikle kira tespit davalarında önemli ölçüde faydalı olduğunu ve mahkemeler önüne gelen uyuşmazlıkları azalttığını söylemek yanlış olmayacaktır. Ancak tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların arabulucu etrafında pek anlaşamadığı ve bu nedenle açılan davalarda ciddi bir yığılma olduğunu da belirtmek gerekiyor."
