Türk ekonomisinde, reel sektörün iki ana motoru vardır. Bunların biri inşaat, diğeri ise otomotiv sektörüdür. Neden mi? Çünkü bu iki sektörün yan sanayi ve tedarik zinciri çok geniştir. Bu iki sektör üretim yaparken çok fazla yan sanayi dalını da çalıştırırlar ve oralarda da işlem hacmi oluştururlar. Dolayısı ile bunların ikisinin hatta bir tek tanesinin bile durması ekonominin genel olarak yavaşlaması anlamına gelir.
Türkiye’de 1980’den bu yana her iki sektör de adeta göz bebeği konumunda idi. Ama inşaat özellikle 2002’den sonra adeta ekonominin motoru halini almış durumda. İnşaat sektörünü desteklemek için son yirmi yılda neler yapıldı neler…
Yabancılara mülk ve toprak satışından, en olmadık yerlerin bile imara açılmasına, iki yüz elli bin dolarlık mülk alan yabancılara vatandaşlık vermeye kadar. Bu anlamda Türk vatandaşlığı Dünya’da en ucuza satılan birkaç vatandaşlıktan birisi oldu, ama o başka bir yazının konusu.
Ocak ayı itibarı ile açıklanan konut satış rakamları bu sektörde işlerin tatsız gitmeye başladığını gösteriyor. 2021 Ocak ayı itibarı ile konut satışı geçen senenin aynı dönemine göre yüzde otuz sekiz azalmış. İpotekli, yani konut kredili satışlarda ise yine düşüş olarak yüzde yetmiş beş.
Hemen belirtelim, 2021 yılbaşından bu yana, bir buçuk aydır sektörde bir canlanma var. Ama tatminkâr boyutlardan uzak ve henüz rakamsal çerçevesi net değil.
Bu rakamlar ciddi bir daralmaya işaret ediyor. Mevcut stokların giderek şişmesi sektör için asıl büyük tehlike olacaktır. Zira, satamadan üretmek sonun başlangıcıdır, hangi sektör olursa olsun. Önce stoklar tükensin sonra üretiriz yaklaşımı ise sektörün frene basması anlamına gelir. Bu da işsizlik ve bu sektöre tedarik sağlayan yan sanayinin de krizi olur.
Bu noktada bir de faiz etmeni var. Konut kredilerinde faizin yüzde bir’den fazla olmasını piyasa bir tür psikolojik sınır olarak algılanmaya başladı. Son bir kaç ayda faizlerin yükselmesi ile, bu eşik aşılmış durumda. Faizlerin bir’in altında olduğu o iyimser, ucuz zamanlar geride kaldı. Şu an için satın almalara karşı mesafeli bir duruş var diyelim.
Hiç kuşkusuz pandeminin etkisini de göz ardı edemeyiz. Tüketim alışkanlıkları ciddi şekilde değişti. Böyle günlerde, hele ki mutasyona uğramış üçüncü dalganın geleceği iddialarının olduğu günlerde ev almak çok tercih edilen bir seçenek değil. Çoğu kişi eski normale göre olağan harcamalarını bile ertelemiş halde. Bu kısıtlamalar uzayabilir, ne olacağı belli değil o yüzden paramızı saklayalım gibi bir yaklaşım son derece yaygın.
Ufukta görünen bir başka sorun da son birkaç sene içinde mortgage yöntemi ile alınmış evlerin durumu. Yazının başında bahsettiğimiz ipotekli satışlar mevzuu. On iki aydır, pandemi ile birlikte ciddi bir şekilde hissedilen bir ekonomik durgunluk ve fakirleşme var. Şu an için işten eleman çıkarmak yasak. Ancak bu yasak kalktığında bir işsizlik ve iflas dalgası yaşanması ihtimali ufukta görünüyor.
Peki o dalgadan etkilenecek olan sabit gelirli vatandaşların mortgage ile aldıkları evlerin taksitleri ne olacak? Kredi hükümlerinde özel bir şart yoksa, genelde iki taksit ödenmezse bankların evlere el koyma hakkı doğar. Ardından da o evlerde oturan kişilerin tahliye edilme süreci başlar. Dileriz ki ülkemizde böyle bir durum yaşanmaz. Allah saklasın, 2008’de ABD’deki gibi kitlesel bir evlerden tahliye dalgası, sokağa atılmış kitleler vuku bulabilir.
Bu durum bankalar için de risktir. Zira el konulan her ev, geri dönmemiş konut kredisi demektir. Konut satışlarının durduğu bir dönemde bankaların elinde bu tarz evlerin birikmesi onların bilançoları için de bir yük hatta risktir. Böyle bir dalgada yabancılara satışın ciddi bir artış göstermesi beklenir. Ama şu an için yabancı sermaye girişinde de kısmen zayıf bir dönemdeyiz. Ayrıca unutmayalım ki pandemi her ülkenin başına bela. O yabancı sermayelerin geldiği ülkelerin de…
Ülkemizde çok köklü bir başını sokacak ev sahibi olma kültürü vardır. Dolayısı ile ev almak söz konusu olduğunda borca giren, gözü kara bir milletiz. Ancak matematiğin gerçeklerinden kimse kaçamaz. 2021 yılı konut sektörü için tamam mı devam mı yılı olacağa benziyor.
