Kiracı ve ev sahiplerinin hakları uzun süredir “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile düzenlenmiş, ancak bu kanun 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun 10. Maddesi ile değiştirilmiştir. O tarihten itibarende haklar 6098 sayılı Borçlar Kanunu'na dayandırılmıştır. Kiracılar ve ev sahipleri, yasal çerçevede belirlenen haklara uygun olarak karşılıklı hak ve yükümlülüklere sahiptir.
ELERDİR?
Kiracı haklarınızı daha iyi anlamanıza yardımcı olmak için bunları birkaç noktada özetledik;
Kira sözleşmesi sona ermeden taşınamayacağınız varsayılır, ancak duruma bağlı olarak prosedürler veya yasalar nedeniyle taşınabilirsiniz. Bu durumlar TBK 350 ve 351. hükümlerine tabidir. Bu durumlar ise şöyle:
1. Kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş ihtiyaçları nedeniyle yasal olarak kullanma zorunluluğu, yani gerekli sebepler,
2. Kiralanan evin yeniden inşası, imar amaçı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi, bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olduğu durumlar,
3. Daha sonradan kiralık mülk edinen herhangi bir kişi, kiralık mülkü kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya konut veya iş için kendisine bakmak zorunda olan diğer kişiler için kullanmakla yükümlüdür. Bu tür hallerin var olması halinde, yeni malik, durumu kiracıya iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı olarak bildirmek kaydıyla altı ay sonra kanunen feshedebilir.
4. Konut sakinleri, taşınma sırasında yatırdıkları depozitoyu, taşınma sırasında talep edebilirler.
5. Süresinde ödenmeyen kiralar için kiracı tarafından ek ücret talep edilemez, ancak kiracının kirayı zamanında ödememesi de TBK uyarınca ev sahibi tarafından fesih sebebidir. Bu noktada kira borcunu ödemeyen ve temerrüde düşen borçlu, kirasını kanunun öngördüğü oranda faiziyle tahsil edebilir.
6. Genel Şartlar ve Koşullar'a göre kiraya veren, kiralanan malı hemen kullanıma uygun durumda teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca kullanılabilir durumda tutmakla yükümlüdür. Ancak, tüm yenileme masrafları ev sahibi tarafından karşılanmaz. Kullanım veya Kiracı'nın ihmali veya isteğe bağlı olarak kiracı tarafından yapılan onarım, tadilat, boya, sıva ve diğer işlerin masrafları, sebep olunması veya talep edilmesi halinde Kiracı'ya aittir. Bu madde aynı zamanda TCO 317 ve sair maddelleri ile düzenlemeye alınmıştır. Bu şartlara tabi olarak kiracı, kiralanan mülkün normal kullanımı için gerekli temizlik ve bakım masraflarını karşılamakla yükümlüdür.
7. Evdeki kusurlar, kiracının kusuru değil, sonradan meydana gelen kusurlarla ilgiliyse, ev sahibinden talep etme hakkı doğar.
8. Eşyalı evin normal kullanımından kaynaklanan yıpranma payı kiracıda talep edilmez ve ev sahibi ödemek zorundadır.
9. Konutla ilgili sigorta ve vergi gibi ödemelerle ilgili çeşitli yasal düzenlemeler bulunmaktadır. Kiralanan mülkten kaynaklanan DASK ve yangın sigortası gibi zorunlu ücretlerin ev sahibi tarafından ödenmesi, kiralık mülke ilişkin çevre ve çöp vergilerinin ise kiralık mülkü kullanan kiracılar tarafından ödenmesi gerekmektedir.
10. Kiraya verenin evin yan gider masraflarını talep edemeyeceği genel olarak bilinse bile, kiraya veren, sözleşme süresi boyunca vergi ve diğer masraflardan ev sahibi ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaktır.
11. Kiracılar evi kiraladıkları şekilde devam etmelidir. Kiracılar, evin içinde meydana gelen tadilat masraflarını kiradan düşerek karşılayabilirler.
EV SAHİBİ HAKLARI NELERDİR?
Tıpkı kiracılaırn olduğu gibi ev sahibinin de kiracıya karşı bazı hakları vardır. Bu haklar ise şöyledir:
1. Kira, kira sözleşmesinde kanunun öngördüğü oranda artırılabilir. 1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Devlet Gazetesi'nde yayımlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Yönetmeliklerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 56. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu'nun (“TBK”) 344. maddesi değiştirilmiştir. Sonuç olarak; taşınmaz kira sözleşmesinde kira artış oranının bir önceki yılın TÜFE'sinin en yüksek ortalaması olacağı öngörülmekte, ancak bu doğrultuda sözleşme serbestisi ilkesi uygulanmakta, ancak kira artış oranının sınırı kanunla belirlenmektedir. Ancak taraflar kendi sözleşmelerinde daha düşük bir artış oranı öngörmüşlerse kira, belirlenen oranda artacaktır.
2. Kanuna uygun kira artışını kabul etmeyen kiracılar, ev sahibi tarafından sözleşme süresini beklemeden kanuni artış oranında kanuni kira artışı ve cebri tahliye işlemleri başlatılarak evden tahliye edilecektir. İtiraz hakkı yoktur ve bir ay içinde ödeme yapılmaz ise evden çıkartma işlemi başlatılabilir.
3. Kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün önce taraflar arasındaki kira ilişkisinde bir değişiklik olursa, ev sahibi bu konuda uyarılmalı ve sözleşmeyi feshetmeyi düşünüyorsa bunu açıklamalıdır. Belirli süreli kira sözleşmesinin sona erme tarihinden 15 gün önce mukim ile temas kurulmazsa, aynı şartlarla bir yıl daha uzatılır. Aynı zamanda, kiralanan malın tesliminden sonra kiracı kiralanan mülkü boşaltmamışsa, mal sahibi bir ay içinde icra başvurusunda bulunarak veya dava açarak kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kiralamalar için kiralama süresi içine; bir yıl veya daha uzun süreli kiralamalarda, kiraya verenin bir kiralama yılı veya birden fazla kiralama yılı için kira ödememesi için iki geçerli yazılı ihtar mektubu vermesi durumunda kiraya veren hak kazanır. Kira sözleşmesini, kiralama süresinin bitiminden ve kiralama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde, kira sözleşmesinin bir yıldan fazla sürmesi durumunda ihtar bildirimine kadar kanunen feshedebilir. Aksi takdirde, sözleşme otomatik olarak yenilenecek ve başka bir değişikliğe izin verilmeyecektir.
4. Kiranın ödenmemesi durumunda ev sahibi kiracıya bildirimde bulunabilir. Borcun ödenmemesi halinde ev sahibi yasal süreç ve kanuna uygun olarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu noktada yasal ev sahibinin iki seçeneği vardır. Yukarıda açıklandığı gibi, ilk örnek, kirayı zamanında ödememek için 13 haciz davası ve tahliye örneğini kullanmaktır. Diğeri ise, yukarıda açıklandığı gibi, kiranın kira yılı içinde ödenmemesi halinde, kiranın bitiminden bir ay önce mal sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı verir.
5. Bir kiracının, ev sahibinin rızası olmadan bir dairede büyük değişiklikler yapması yasal değildir. Ev sahibi düzeltme talep etme hakkını saklı tutar.
6. TCO'ya göre, mülk sahipleri kiracılardan en fazla 3 kira depozitosu alabilirler. Bu, elbette, taşınırken kiracıya teslim edilmelidir.
7. Yukarıdaki haller dışında kiracılar haklı sebepler olmaksızın ve kanun hükümlerine uymadan dışarı çıkamazlar.
