Daha önce imar planlarına not düşülerek spesifik olarak yapılabilen imar transferi, yasaya "imar hakkı aktarımı" tanımının eklenmesi nedeniyle kanunla genele yayılarak yapılabilecek. Muhalefetin teoride imar hakkı aktarımına bir itirazı olmasa da düzenlemenin yasalaşması sürecinde muğlak bırakılan alanların birçok suistimale yol açabileceği belirtiliyor.
ERCAN ÇANKAYA
Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi, dün TBMM Genel Kurulunda kabul edilerek yasalaştı. Muhalefetin itirazlarının olduğu kanunla imar hakkı aktarımı da geldi.
İmar Kanunu’nun 5’inci maddesine “imar hakkı aktarımı” tanımı eklendi. Böylece daha önce imar planlarına not düşülerek spesifik olarak yapılabilen imar transferi, kanunla genele yayılarak uygulanacak.
Bir arsanın okul, yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmet alanlarında kalması halinde o parseldeki emsale esas inşaat hakkı başka parsele taşınabilecek.
Yani ilgili kamu idaresi ya da belediye, kendisine ait başka bir imar alanında vatandaşa yer gösterecek. Burada metrekareden ziyade ekonomik değer belirleyici olacak.
ARSANIN DEĞERİNİ DEĞERLEME KURULUŞLARINI BELİRLEYECEK
Arsanın değeriyse raporla belirlenecek. Bu değeri SPK lisanslı değerleme şirketleri yapacak. Örneğin 1 milyon liralık 200 metrekare bir arsanın değeri, başka bir yerde 100 metrekareye denk gelebilir. O zaman da vatandaş ona göre tercih yapacak. Ya da tam tersi 1,2 milyon liralık bir arsa değeri, imar hakkı transferiyle 1 milyon liralık arsa için imkan sağlıyorsa mahsuplaşma devreye girebilecek. Kamu, vatandaş kabul ederse arasının üzerine kalan kısım için de para ödeyip denkleştirecek.
ŞEHİR PLANCILARI ENDİŞELİ
Düzenleme, yenilikler getirse de şehir plancıları açısından bazı handikapları da var. Bazı bölgelerde nüfus dengesinin bozulması riskine işaret edildi.
Kanunla ilgili eleştiriler sürüyor. "Kamulaştırılarak sosyal donatı alanı olan o bölgenin, gelecekte yerel yönetim değiştiğinde yeniden özel mülkiyete dönmesi nasıl engellenecek?" sorusu yanıtlanabilmiş değil.
BİR ŞEHİRDEKİ ARAZİNİN İMAR HAKKI BAŞKA BİR ŞEHRE TRANSFER EDİLEBİLECEKTİ
CHP Yerel Yönetimlerden Sorumlu Genel Başkan Yardımcısı Gökan Zeybek, yasanın tasarı dönemindeyken başka riskleri olduğunu da hatırlattı.
Komisyona sunulan tasarıda “emsal transferinin plan sınırları içinde kalması” zorunluluğu olmadığını belirten Zeybek, herhangi bir kamu idaresinin kamulaştıracağı bir arazi için arazinin bulunduğu kente çok uzak herhangi bir başka kentten arazi vermesinin önünün açık olduğunu vurguladı.
Emsal transferinin plan sınırları içinde kalması için komisyonda değişiklik önergesi verdiklerini hatırlatan Zeybek, kendi taleplerinin ilçe olması yönünde olduğunu ama yasalaşan düzenlemeyle imar hakkı transferi kapsamında büyükşehir ya da il sınırları içinde kamulaştırılan bir araziye aynı il ya da büyükşehir sınırları içinde transfer yapılabileceğini söyledi.
ARAZİ SİMSARLARININ SUİSTİMALİNE AÇIK
Yine komisyonda hiçbir arazinin kendisinden daha değerli bir parsele transfer olamayacağı maddesini koydurduklarını belirten Zeybek, yine de yasadaki bazı muğlaklıkların arazi simsarlarının suistimaline açık olduğunu vurguladı.
Yasadan önce arazi simsarlarının vatandaşların ellerindeki arazileri topladıklarına dair duyumlar aldıklarını belirten Zeybek, buna karşı önlem alınmadığını savundu. Yasanın hazırlık sürecinde özellikle Kanal İstanbul bölgesinde bazı kimselerin vatandaşların muvazaalı parsellerini çok ucuza topladıklarına yönelik duyumlar aldıklarını belirten Zeybek, bu kimselerin rantlarını bir nebze olsun kesebilmek için Kanal İstanbul bölgesinde kamulaştırma bedelinin 1/2 olmasını önerdiklerini, ancak kabul edilmediğini aktardı.
BİR CEPHESİ BİR EMSALLİ, DİĞER CEPHESİ İKİ EMSALLİ YAPILAR NE OLACAK?
İBB kaynaklarından edinilen bilgilerse konunun başka bir boyutuna dikkat çekiyor. İBB kaynakları, başka birçok ülkede örnekleri bulunan imar hakkı aktarımının kamusal alanların planlamasında önemli bir araç olduğunu, ancak dün Genel Kurul'dan geçen yasanın çok yetersiz olduğunu, konuyla ilgili mevcutta bir yönetmelik olmadığını, yasayı takip eden dönemde hazırlanacak yönetmelikte bir muğlaklık olmamasının suistimallerin önüne geçmek için özellikle önemli olduğunu vurguluyor.
İstanbul'un çok eski bir kent olması dolayısıyla planlamayla tarihinin oldukça geç bir döneminde tanıştığını anımsatan İBB kanakları, yasadaki verici parselin inşaat alan hakkının çevresindeki imar haklarıyla birlikte taşınmasının suistimale açık olduğunu vurguladı. İstanbul'da bir cephesi bir emsalli olup diğer cephesi iki emsalli veya tam tersi durumda pek çok arazi olduğunu belirten kaynaklar, bunların taşınmasının yönetmelikte kesin sınırlarla belirlenmesinin hak kayıplarının önüne geçeceğini söylüyor.
DEĞERLEME KURULUŞLARINI KİM DENETLEYECEK?
Yasaya aktarılan yerdeki parselin bulunduğu yerdeki parselden daha değerli olamayacağının konulduğuna dikkat çeken kaynaklar, değer tespiti konusunda muğlaklıklar olduğunu vurguladı. Değer tespiti konusunda Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) onaylı iki bağımsız değerleme kuruluşunun onayının gerektiği üzerinde duran İBB kaynakları, öte yandan bu kuruluşları denetleyecek bir üst denetim mekanizması olmadığına dikkat çekiyorlar. Bu denetimin bir meslek odasına bağlanabileceğine ya da tekil bir arazinin transferi söz konusu olduğunda bölge halkını sürece dahil edebilecek mekanizmalar geliştirilebileceğine dikkat çeken İBB kaynakları, değerleme kuruluşların büyük rantlar, siyasi ve ekonomik baskılar karşısında tartışmaya açık kararlar verebileceklerine dikkat çekiyor.
'İŞİN YAPILIŞ TARZI DOĞRU DEĞİL'
Deva Partisi Tekirdağ milletvekili Cem Avşar ise mülk sahibinin araziyi kullanamadığı, idarenin de genellikle ekonomik sebeplerle kamulaştıramadığı kamu hizmet imarlı araziler için imar hakkı aktarımının getirilmesinin iki tarafın da mağduriyetlerini çözüme kavuşturan olumlu bir yanı olduğuna dikkat çekti. Mali açıdan bunun kamunun sırtında bir yük olduğunu dile getiren Avşar; bu sorunun söz konusu arazinin değerine denk bir arazi olduğu durumda imar hakkı aktarımıyla ya da yerinde imar artırımıyla çözülebilecek olmasının birçok örnekte tıkanıklıkların aşılmasında kritik bir rol oynayabileceği üzerinde durdu.
“Mantık güzel olsa da işin yapılış tarzını doğru bulmadıklarını” söyleyen Avşar, yasa hazırlandıktan ve yasayı takiben 5 6 ay sonra ilgili bir yönetmelik hazırlandıktan sonra DEVA Partisi olarak kendilerinin 6 ay ya da 1 yıllık bir pilot bölge uygulaması önerdiklerini, “yeni düzenlemenin aksaklıklar tadil edildikten sonra Türkiye geneline uygulanmasını” savunduklarını söyledi.
PİLOT BÖLGE UYGULAMASI OLMALIYDI
Pilot bölge uygulaması olsaydı değer tespiti konusunda değerleme kuruluşlarının yeterli olup olmayacağının daha açık görülebileceğini söyleyen Avşar, yasanın hazırlık sürecinde “kamu hizmet imarlı araziler toplanmış olabilir” diye konuştu. Bu konuda oluşan mağduriyetlerin ilerleyen dönemlerde görülebileceğine işaret eden Avşar, imar hakkı aktarımıyla yeni bir bölgede rant yaratabileceğine, bu potansiyel tehlikelerin görülmeden yasanın uygulamaya geçtiğine dikkat çekti.
Yapı denetim firmaları konusunda bile kamuoyunun sahte rapor skandallarıyla yüz yüze geldiğine dikkat çeken Avşar, değerleme kuruluşlarının denetlenmeyecek olmasının uygulamada birçok konuda suistimale neden olabileceğine işaret etti.
Öte yandan yasanın belediyelere bazı sınırlamalar da getirebileceğine dikkat çeken Avşar, tasarruf tedbirleri dolayısıyla ve Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) borçları gibi başlıklarda sıkıştırılan belediyelerin satmayı planladıkları arazileri imar hakkı nedeniyle satamazlarsa ödeme sıkıntısına düşebileceklerini söyledi.
