Konut fiyatlarındaki durgunluk, yatırımcıları gayrimenkule yöneltmeye başladı. Bu durum, bazı şehirlerde amortisman sürelerini de uzattı. Son yıllarda yatırımcıların gözdesi olan Muğla, en düşük kira getirisi sunan şehir olarak ilk sıraya yerleşti. Burdur, Kastamonu, Bayburt ve Artvin gibi iller de kira getirisi en düşük ilk 10 şehir arasında yer alıyor.
Merkez Bankası'nın açıkladığı rapor enflasyonla mücadele kapsamında sıkı para politikasının bir süre daha süreceğini gösteriyor. Yüksek faiz ortamında dikkatler bir yandan da gayrimenkul piyasasına çevrildi.
Türkiye Gazetesi'nde yer alan habere göre genel olarak bakıldığında konut kredisi faiz oranları da aylardır yüksek seyrederken; konut satışlarında aylık bazda 100 bin adede yakın hacmin korunduğu, buna karşılık özellikle kredili konut satışlarının ciddi anlamda gerilediği, konut fiyatlarında da aylardır reel anlamda gerileme trendinin yaşandığı görülüyor.
KONUT KREDİLERİNDE SON DURUM NE?
Bugün bankalar tarafından sunulan en düşük faizli konut kredisi oranı yüzde 3,05 olarak öne çıkıyor. Bu oranla bile 1 milyon TL konut kredisi kullanan bir kişi, 120 ay vadede 3 milyon 781 bin TL olarak geri ödeme yapıyor. Aylık taksit oranı ise 31 bin 352 TL olarak gerçekleşiyor. Toplam faiz yükü ana paranın yüzde 278'i gibi yüksek bir oranda gerçekleşiyor. Aylık taksitler de ülkedeki ortalama ücret düzeyi dikkate alındığında birçok hanenin ödeme gücünün üzerinde seyrediyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından son olarak açıklanan Mart Ayı Konut Satış İstatistiklerine göre; Türkiye genelinde söz konusu ayda 105 bin 394 adet konut satıldı. 2023’ün aynı ayına göre yüzde 0,1 gerileme yaşandı.
İstanbul, 19 bin 40 adet konut satışı ile toplamdan yüzde 18,10’luk paya sahip oldu. İlk çeyrekte ise konut satışları yüzde 1,3 geriledi ve 279 bin 604 şeklinde kayıtlara geçti.
Bu arada kredili (ipotekli) satışlarda da gerileme devam etti. Mart ayında sadece 12 bin 880 adet konut krediyle alındı. Toplam içinde ipotekli satışın payı yüzde 12,20 oldu.
KONUT FİYATLARINDA SON RAKAMLAR NASIL?
Merkez Bankası tarafından son olarak şubat ayına dair “Konut Fiyat Endeksi” verileri açıklandı. Buna göre Şubat 2024’te konut fiyatları aylık bazda yüzde 2,20 ve yıllık bazda yüzde 58,30 yükseliş gösterdi. Aylık artışlar son dört aydır enflasyonun altında seyrederken, yıllık yükseliş oranı ilk defa şubat ayında yıllık TÜFE’nin altında gerçekleşti. Bu durum, konut fiyatlarında yıllık olarak da reel anlamda değer kayıplarının başladığına işaret etti.
120 METREKARE BİR KONUTUN ORTALAMA FİYATI NE KADAR?
Merkez Bankası verilerine göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare fiyatı 31 bin 365 TL olarak açıklandı. Yine 120 metrekare bir konutun ortalama fiyatı da 3 milyon 763 bin TL olarak hesaplanıyor.
PEŞİN PARA İLE ALIMLAR SÜRÜYOR
Konutta son trendler bu şekilde iken; altın veya dövizini bozanların ya da Kur Korumalı Mevduat'tan çıkış yapanların, fiyatlarda durulma yaşanıyorken, peşin para ile konut alımları da devam ediyor. Özellikle yatırım amaçlı konut alımlarında ise “kira geri dönüş süresi” en önemli kriter olarak öne çıkıyor. Bu anlamda Türkiye’deki birçok şehirde amortisman süresi 13 yıl-15 yıl arasında değişirken, bu süreler konut yatırımı içim makul karşılanıyor.
BU ŞEHİRLERDE GETİRİ DÜŞÜK
Ancak bazı şehirlerde amortisman süresi 19-23 yıl bandına kadar yükseliyor. Bu şehirlerde yapılacak konut yatırımının yıllık kira getirisi düşük seyrediyor ve böylece geri dönüş süresi de oldukça uzuyor.
Gayrimenkul platformu Endeksa tarafından son açıklanan Nisan 2024 verilerine göre amortisman süresi en yüksek ilk 10 şehir şöyle sıralandı:
1-MUĞLA
Ortalama Konut Fiyatı: 7.552.176 TL
Yıllık Kira Getirisi: Yüzde 4,30
Amortisman Süresi: 23 yıl
2-AYDIN
Ortalama Konut Fiyatı: 5.143.600 TL
Yıllık Kira Getirisi: Yüzde 4,77
Amortisman Süresi: 21 yıl
3-BURDUR
Ortalama Konut Fiyatı: 2.753.024 TL
Yıllık Kira Getirisi: Yüzde 5,03
Amortisman Süresi: 20 yıl
4-ARTVİN
Ortalama Konut Fiyatı: 2.696.708 TL
Yıllık Kira Getirisi: Yüzde 5,16
Amortisman Süresi: 19 yıl
5-TRABZON
Ortalama Konut Fiyatı: 3.279.448 TL
Yıllık Kira Getirisi: Yüzde 5,20
Amortisman Süresi: 19 yıl
6-ANTALYA
Ortalama Konut Fiyatı: 4.128.584 TL
Yıllık Kira Getirisi: Yüzde 5,21
Amortisman Süresi: 19 yıl
7-BAYBURT
Ortalama Konut Fiyatı: 2.332.136 TL
Yıllık Kira Getirisi: Yüzde 5,24
Amortisman Süresi: 19 yıl
8-RİZE
Ortalama Konut Fiyatı: 3.034.935 TL
Yıllık Kira Getirisi: Yüzde 5,32
Amortisman Süresi: 19 yıl
9-KASTAMONU
Ortalama Konut Fiyatı: 2.455.446 TL
Yıllık Kira Getirisi: Yüzde 5,33
Amortisman Süresi: 19 yıl
10-KARAMAN
Ortalama Konut Fiyatı: 2.602.460 TL
Yıllık Kira Getirisi: Yüzde 5,37
Amortisman Süresi: 19 yıl
3 BÜYÜKŞEHİRDE SON DURUM
Ankara, ortalama 2 milyon 760 bin TL konut fiyatı ve yıllık yüzde 8,20 getiri oranı ile, amortisman süresi en kısa olan şehir unvanını koruyor.
İstanbul’da ortalama konut fiyatı 4 milyon 569 bin TL olurken; yıllık getiri oranı yüzde 6,07 ve amortisman süresi 16 yıl olarak dikkat çekiyor.
İzmir ise yıllık getiri yüzde 6,57 ve amortisman süresi 15 yıl olarak kendini gösteriyor. Bu şehirde ortalama konut fiyatı ise 4 milyon 138 bin TL…
