Hükümet yeni bir sosyal konut ve işyeri projesi başlattığını ilan etti.
Bir saniyeliğine gözlerimizi kapatıp düşünelim.
Başkan Erdoğan’ın 2023-2028 döneminde gerçekleştirileceğini iddia ettiği 500.000 sosyal konut, 250.000 konutluk arsa ve 50.000 işyerinin bir gecede tamamlandığını ve hak sahiplerine teslim edildiğini varsayalım.
Konut Piyasalarında ne olurdu?
Çıldırmış olan kiralar, bugün geldiği seviyeden en az %20 daha düşük olur muydu, olurdu.
Ve.
Şehrine ve bölgesine bağlı olarak, şu anda konut fiyatları üzerinde oluşmuş olan %20 - %45 köpük sönümlenirdi.
Bu sayede, ülke genelinde, konut fiyatlarında ortalama %20 - %25 civarında düşüş olurdu.
Yani iyi bir proje, diyebilir miyiz?
Dememeyi tercih ediyorum. Çünkü bu projeler tamamlandıkları dönemde kira ve fiyat düşüşleri oluşturamayacak.
Projeden de anlaşılıyor ki, şehit yakınları, gaziler, emekliler, engelliler ve gençler yirmi yıldır ihmal ediliyormuş.
Bu projeyi yıllara bölsek, yılda 100.000 konut üretileceği için her yıl sadece beş bin engelliye, beş bin şehit yakını ve gaziye ve yirmi bin emekliye konut tahsis edilebilecek.
On dört milyon emekliden sadece 20.000’ine…
Hükümet yirmi yıldır bu konuda yan gelip yatacağına, bu projelere girişseydi, belki de sosyal konut ihtiyacı giderilmiş olacaktı.
Hükümet yetkilileri yan gelip yatmadık diyecekler ve bazı bakımlardan haklıdırlar.
Gerçekten de 2003 -2022 Haziran ayına kadar geçen dönemde TÜİK’e göre, kamu 814.043 konut üretmiş/ürettirmiş.
Fakat bu 814 bin konut, desteklenmesi gereken zümreler için değil, orta-üst ve üst gelir grubu için üretilmiş. Yani sosyal konut yapımı ya yok ya da çok çok az.
DIŞLAMA ETKİSİ
Kamu dünyanın her yerinde kötü bir müteşebbistir. Piyasayı tam doğru kavrayamaz ve yüzde yüz planlayamaz. Çoğunlukla kaş yapayım derken göz çıkarır, piyasaları bozar; sonuçta arz ve talep dengesi bozulur ve ihtiyaçların temini biraz daha zorlaşır.
Açıklanan bu proje, özel sektörün zaten konut yapma konusunda kırılmış cesaretini, biraz daha azaltacaktır; sonuçta, oluşacak “teşebbüs açığı” gelecekteki toplam konut arzını tehlikeye atacaktır.
2003 – 2022 Haziran döneminde “iskân almış” yani yapı kullanım belgesi almış tam 10.558.020 (On milyon beş yüz elli sekiz bin yirmi) konut üretilmiş. (TÜİK)
İnşaatı devam eden veya bitmiş fakat “yapı kullanım izin belgesini” henüz alamamış en az bir milyon konut daha olduğu “tahmin” ediliyor. (2003 – 2021 yapı ruhsatı verilen daire sayısı:13.060.718, TÜİK)
Sonuçta son on yılda, ortalama yıllık 725.000 konut üretildiği ve bu konutlara iskân verildiği anlaşılıyor.
Doğrusunu isterseniz bu konut arzı, hem eşine az rastlanır bir başarı hem de Ak Parti’nin en önemli icraatıdır.
Fakat bu başarılar geçmişte kaldı. Konut ihtiyacı her geçen gün, eskisinden fazla artmasına rağmen, konut üretimi yeterli değil ve olmayacak.
Sorun sadece mağdurların bir kısmına konut sağlamak değil ki…
Konut üretim işinin geçmişte iyi gitmesinin sebebi, ironik olarak, kamunun piyasaya düzenleme bağlamında bile olsa, çok az müdahale etmesidir.
Bu sayede konut geliştiricileri, bankalar ve aileler kendi aralarında yaptıkları anlaşmalarla büyük işler başardılar.
“Maketten Konut Satmak” diye adlandırılan ve riskin çoğunun bankalar tarafından yüklenildiği bu düzenekte, ortaya çıkan sorunlar, toplam satışların %1’ine bile ulaşmamıştır.
Fakat hükümetin cayma, dönme, iade, değiştirme vs. gibi konuları düzenlemesi ve bu düzenlemeyle, bankalara büyük sorumluluklar yüklemesi, bankaların iştahını sıfıra indirdi.
Özel sermayeli bankalar konut kredisi pazarından adeta “kaçtı” dense yeridir.
İştahsızlığın bir diğer nedeni de enflasyon ve krediler arasındaki uyumsuzluktur.
Kamu bankaları, zararına olsa da, emir aldıkları için konut işini sürdürüyor fakat daha fazla sürdüremezler.
Bu proje, tek başına konut sorununu çözemeyecek, tam tersine uzun vadede zarar verecek ve sorunu ağırlaştıracaktır.
Konut sorununun nasıl çözüleceğini https://alivercin.com/2020/09/15/konut-kredileri-refinansman-kurumu-kkrk/ sitesinde uzun uzun anlatmışım.
Değil 500.000 kişinin, tek bir mağdur kişinin konut ihtiyacını gidermek bile takdir edilmeyi hak eder. Bu projeye “yetmez fakat evet” diyor ve seçimi bekliyoruz.