Bu kadar beton desteği veren bir parti yönetiminde bile konut sorunu ortaya çıkabiliyorsa, o zaman bu destekler haklıdır ve doğrudur.
İyi ama gerçekten konut sorunu var mı? Önce bunu konuşalım.
2013-2020 yıllarında 4 milyon 594 bin yeni daire satılmış. Son durumda bir hane 3,2 kişiden oluşuyor. Yani satılan yeni konut sayısı 14,7 milyon kişiye yuva olmuş.
Oysa 2013-2020 döneminde nüfusumuz 7 milyon 987 bin kişi artış göstermiş. Hane sayısına böldüğümüzde 2,5 milyon konut yeterliymiş.
Satılan 4,6 milyon yeni konutun 2,5 milyonu ihtiyaca ama 2,1 milyonu da fazlalığa gitmiş oldu.
Diyeceksiniz ki ya yabancılar? Sadece 4 milyon Suriyeli geldiği söyleniyor.
İyi ama orada da aileler yine 3,2 kişiden mi oluşuyor? 4 milyon Suriyeli de en azından 1 milyon konut aldı veya kiraladı diyelim. Yine de geriye 1,1 milyon fazlalık konut kalıyor.
Ama iş bu kadar değil. Yani biz satılanı söyledik ama ya yapılan konut sayısı nedir?
Müteahhitler işte bu 8 yılda 6 milyon 724 bin daire yapacağız diye yapı ruhsatı izni almışlar. Ve bu yapıların da 6 milyon 057 binine oturma izni verilmiş. Yani bitmiş bu daireler.
Ya da şöyle ifade edelim: Müteahhitler 8 yılda 6,73 milyon daire inşaatına başlamış ve 6,05 milyonunu bitirmiş. Bu biten dairelerin de 4,6 milyonu satılmış.
Satılmış daire sayısına göre bizim vatandaşlara göre 2,1 milyon fazlalık satış olmuş. Göçmenleri de eklediğimizde bu fazlalık 1,1 milyona düşüyor. Ama yapılar bitmiş ve oturma izni alınmışlara göre de 1,5 milyon daire daha fazlalık var.
Nereden bakarsanız bakın 2013-2020 döneminde ülkemizde nüfus artışı, göçmen vs sayısına göre 2 milyonun üzerinde bir stok ya da boş daire bulunmaktadır.
***
İyi de kiralar neden arttı? Neden boş daire bulunmadığı söyleniyor? Medya neden bu haberlerle doldu taştı?
***
İlk sorun şu ki, satılan konutları ihtiyaç sahipleri almamıştır. Hatta bazı ihtiyaç sahipleri de oturdukları evlerini satmak zorunda kalmıştır.
TÜİK verisine göre 2013 yılında kiracılık oranı yüzde 21,3 seviyesinden 2020 yılında yüzde 26,2 seviyesine yükselmiştir.
Bu oran çok vahimdir. Düşünebiliyor musunuz? Her 100 aileden 21 aile yerine son 8 yılda onca konut satışına rağmen 26 aile artık kiracı durumuna gelmiş oldu.
Ya da şöyle söyleyelim: Her 21 kiracı yanına 5 kiracı daha gelmiş oldu.
Talep tarafı şişerken arz ise belli ellerde toplandığından, artık kaçınılmaz son belliydi. Birden bire kiralık ev bulunamaz olup fiyatlar artış gösterdi.
Aslında Türkiye’de kira/konut fiyatı oranında bir terslik olduğu aşikardır. Yani bir konut kirası ile evin amortisman süresi oldukça açıldı. Konut fiyatları hızlı giderken, kira fiyatları daha geride kaldı.
Burada da ana mesele konut fiyatlarındaki hızlı artıştır. Çok fazla göç almanın ülkeyi getirdiği sonuç maalesef bu durumu oluşturdu.
Bir başka neden ise bizim bugün değineceğimiz noktadır: Bir örnek verelim; ekonomik büyüklük açısından dünya sıralaması 19. konumda olan ülkemiz neden sanal para işlemlerinde ilk 4 içinde yer alıyor?
Neden kumar ülkesi olduk?
Şimdi bunu konut işine getirelim: Acaba konut yatırımı neden çok fazla?
Alt gelir gruplarının dahi konutlarını sattığı yerde, hem bunları alan hem de ihtiyaçtan fazla konut alanlar kimler?
Fazladan satılan ve önemli bölümü boş olan 2-2,5 milyon konuta kim neden yatırım yapar?
Elbette değer artışı önemli. Ama neden sermaye iş-aş yerine konuta yöneldi? Asıl mesele burada...
Türkiye’de konut aynı zamanda bir servet birikimi olarak görülüyor. Ama burada bir detayı bilmek gerekiyor: Bir ailenin barınma ihtiyacı bir sermayedarın servet aracı oluyor.
O zaman maliye vergisel tedbirleri devreye alabilir. Nasıl ki gelir üzerinden gelire göre bir vergi alınıyorsa, konut sayısı ve konut değeri üzerinden de bir vergi çalışması yapılabilir.
İlk konut ve/veya ikamet edilen konut elbette zaruridir. İhtiyaç dışı üzerindeki konut sayısı ve değerleri belirli bir şekilde artan oranlı vergiye tabi olabilir.
Bugün bütün dünyada ‘Servet Vergisi’ yeniden tartışılmaktadır. 29 Buhranı sonrası da çıkış benzer vergilendirmeler ile aşılmıştır.
Bir sermaye üretim-istihdam yerine rant alanına yöneliyorsa orada vergisel tedbirler devreye girebilir. Ama tam tersine, bir sermaye üretim-istihdam gibi değer oluşturucu alanlara gidiyorsa orada da vergisel teşvikler bu sefer devreye girebilir.
Konut gibi, bir başkasının barınma hakkı eşit pazarda değerlendirilemez. İhtiyaç sahibinin teşvikine ama rant sahibinin de ek mali yüke tabi olmasında ne sakınca olabilir ki?