İzmir'de yaşanan depremin ardından, kentsel dönüşüm bir kez daha gündeme geldi. Öldürenin deprem olmadığı, çürük binalar olduğu bir gerçek. Can kayıplarının önüne geçmenin yolu da, kentsel dönüşümle beraber eski binaların yenilenmesi sağlanır. Gayrimenkul Hukuku Derneği Avukat Ali Güvenç Kiraz, ön hazırlıktan riskli yapı tespitine, yıkımdan yeniden yapıma kadar tüm aşamalarda izlenecek yol haritasını anlattı.
ADIM ADIM KENTSEL DÖNÜŞÜM
1) İMAR DURUMUNU ÖĞRENİN
Kentsel dönüşüm sürecini ön hazırlık, tespit, yıkım ve uygulama olarak 4 aşamalı düşünebiliriz. Ön hazırlık süreci haklarınızı bilmeniz ve taleplerini oluşturmanız için önemli. Vatandaş için ön hazırlık 2 aşamalı diyebiliriz. İlki; durum tespiti. Yani tapunuza bakıp bir sorun var mı incelemeli, belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi almalısınız. Kaçak kat var mı, kolon kesilmiş mi ya da plan değişikliği gibi durumlar varsa bunu evinizi yıkmadan öğrenmenizde fayda var.
Mesela binanız 5 katlı, plan değişmiş 4 kata düşmüş. Ama siz bunu bilmeden yıkıma girdiyseniz işi tamamlamanız oldukça güç. İmar barışı düzenlemesi sonrasında alınmış olan yapı kayıt belgelerinin kazandırıcı bir etkisi olduğunu düşünen vatandaşlarımız var ancak bilmeliler ki yapı kayıt belgeleri taşınmazlar yıkılana ya da kentsel dönüşüme girene kadar geçerlidir. Yani aldığınız yapı kayıt belgesi size ilave hak sağlamayacak.
2) MÜTEAHHİT VE MALZEMEYE DİKKAT
İkinci aşama ise müteahhit seçimi. Dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. Arsa sahipleri bir firma seçiyor, pazarlık yapıyor. Firma hak sahiplerine verdikleri pay dışında kendilerine kalan bölümü satarak işi finanse ediyor. İnşaat şirketleri ile yapacağınız kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı feshi mümkün olmayan ve mahkeme tarafından feshi mümkün sözleşmeler. Bu nedenle ince eleyip sık dokumalısınız.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ortaya çıkan binlerce dönüşümzede sonrası 'herkesin bu işi yapmaması' için müteahhitleri sınıflandırdı. Firmalar, iş bitirme oranına ve mali yapısına göre gruplara ayrıldı. Siz de firma seçerken hangi gruptan olduğuna bakmalısınız. Bazı müteahhitlerin sınıflarının o inşaatı yapmaya yetmemesi nedeniyle yeten firmaların belgelerini kullandıkları görülüyor. Böyle bir durum var ise o firmanın da mutlaka sözleşmede yer almasını ve teminat vermesini sağlayın.
Aksi halde asla böyle bir sözleşmeyi imzalamayın. 3-5 metrekare fazla taahhüt ettiği için güvenilir olmayan firmaları seçenlerin 10 yıldır evlerine kavuşamadığını unutmayın. Son İzmir depremi gösterdi müteahhittin iyi malzeme kullanıp kullanmadığını da incelemek gerekiyor. Bu nedenlerle mutlaka teknik şartnameleri detaylı inceleyin imkanınız var ise inşaat mühendisinden bu teknik şartnameler konusunda destek isteyin.
3) CEZAİ ŞARTLARA BAKIN
Müteahhitle yaptığınız anlaşmada cezai şartların tek taraf lehine fazlaca olmamasına dikkat edin. İnşaat sürecinde kiracı olacağınız için başlama ve teslim sürelerini doğru belirleyin. Geç teslim halinde mutlaka cezai şart ve hak mahrumiyeti bedeli talep edin.
Bir de teknik şartnamede hangi model ürün kullanılacağını belirlemek gerek. Firma sözleşmede 'A marka ya da muadili' diyor. A marka klima 2 bin lira ama firma muadili diyerek yerine 400 liralık ürün takıyor. Bu sorun hem evlerin içinde hem de yapı malzemelerinde yaşanıyor. Bu nedenle malzeme ve kalitede 'net tanım' yapılmalı.
4) RİSKLİ YAPIYI ŞİKAYET EDİN
Yapınızı yıkılıp yenisinin yapılması riskli yapı raporu olmalı. Vatandaş Bakanlıkça lisanslandırılmış kurumlara riskli yapı tespiti yaptırılabiliyor. Kurumların listesi Bakanlığın internet sitesinde yer alıyor. Risk tespiti için maliklerden biri dilekçe, tapu durum belgesi ve kimlik fotokopisi ile söz konusu kurum ve kuruluşlara başvuruyor. İncelemeler sonucunda riskli olduğu tespit edilen yapılar Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne bildiriliyor. Yapının riskli olduğu tapuya işlenirken hak sahibine de tebliğ ediliyor.
Vatandaş olarak sadece kendi binanızı değil etrafınızdaki binaları da depremden koruyabilirsiniz. Bir binanın riskli olduğunu yıkılma tehlikesi içinde olduğunu düşünüyorsanız Bakanlık İl Müdürlüğüne şikayet edebilirsiniz. Şikayet sonrasında bakanlık hak sahiplerine süre verecek ve 'tespit yaptırın' diyecek. Yapmazsa kendisi yaptıracak ve bedeli orada oturanlardan tahsil edecek.
5) İTİRAZ HAKKINIZ VAR
Vatandaşa ulaşan tebligatta riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren idarece 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği belirtiliyor.
60 günlük süre tebligattan sonra ya da itiraz söz konusu ise itiraz sürecinin sona ermesinden sonra belediyenin yapacağı tebligat sonrası işliyor. Riskli yapı, maliklerce 60 günlük süreye rağmen tahliye edilip yıktırılmamışsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre tanınıyor.
6) BELEDİYE DE SORUMLU
Bu süre sonunda da riskli yapıların yıktırılmaması halinde elektrik, su ve doğal gazı kesiliyor. Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma işlemleri idarece yapılıyor veya yaptırılıyor. Yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya il müdürlüklerince yıkılıyor veya yıktırılıyor. Bu yıktırmanın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu oluyor.
Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı belediyelere tahliye süreleri bitmiş binaları yıkmaları için 2 ay süre veriyor. Yani bu süre sonunda belediyeler yıkmazsa bakanlık yıkıyor ama belediye başkanlarının ve bu konudaki belediye yetkililerinin ağır sorumluluğu var.
Zeytinburnu'nda yıkılan bina sonrası ilgili belediye başkanı ve imar müdürü ağır ceza mahkemesinde yargılanıyorlar. Belediyelerin bu yapılar için inisiyatif gösterme lüksleri yok.
7) 3'TE 2 ÇOĞUNLUK KARARI
Dönüşüme konu olan binada arsa sahibi ve firma arasında yüzde 100 anlaşma sağlandıysa 6306 prosedüre uygun toplantı yapılması gerekmiyor. Ancak yüzde 100 anlaşma yoksa 2/3 arsa payı çoğunluğu ile toplantı yapılmaksızın karar alınabiliyor.
2/3 arsa payı çoğunluğu binanın yapım şekline (arsa payı karşılığı, hasılat paylaşımlı, bedel ödeyerek yani kendin yık kendin yap modeli ile veya başka modellerle yapımı) yapım müteahhitinin kim olacağına, projenin ne olacağına karar verebilirler.
8) KATILMAYANIN PAYI SATILIR
Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir. Toplantıya katılamayan ya da katılıp olumsuz oy verenler 15 günlük ihtarname öncesinde karara katılmak isterlerse Noter muvafakatnamesi imzalayabilirler. Karara katılmayan 1/3’e noterden ihtarname gönderilerek 15 günlük süre içerisinde alınan karara katılım istenir.
Karar katılmayan 1/3'e maliklerin kendi aralarında düzenledikleri bina ortak karar protokolü, yapılan veya yapılacak olan sözleşmenin bir örneği, SPK lisanslı değerleme şirketinden alınan raporun kısa bir özeti ve karara katılmayanlara ait kat planları, genel kat dağılım şeması noter ihtarına ek olarak gönderilir. Karara katılmayan 1/3'ün arsa payı açık arttırma ile satılır.
9) AÇIK ARTTIRMA YAPILIYOR
İlk yapılan açık arttırmaya taşınmazda bulunan arsa sahipleri katılabilir. Satılacak değeri İstanbul dışında ise taşınmazın bulunduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü satış komisyonu, İstanbul'da ise ilçe belediyeleri satış komisyonu belirler. Açık arttırma en fazla arttıran kişi üzerinde kalır. Açık arttırmaya kimse katılmamışsa ihale birisi alınana kadar yenilenir.
Ancak ilk ihalede kimse satın almamışsa diğer ihalelerde dışarıdan da katılım sağlanabilir. İhaleler birisi bu payı satın alana kadar devam eder. Yeni yönetmelikle, tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması halinde, Bakanlık veya İdare tebligat işlemleri için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyum tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkili oldu.
10) KİRA VE KREDİ DESTEĞİ
* Riskli yapılardaki maliklere 18 ay, riskli alandakilere 48 ay kira yardımı yapılıyor. Belediye ya da il müdürlüklerine başvuru sonrasında illere göre 715 lira ile bin150 lira arasında değişen oranda yardım veriliyor.
* Riskli yapılarda, kiracılara veya işyeri işletenlere; malikler için belirlenen kira yardımının iki katı, sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet eden veya işyeri işletenlere ise beş katı defaten ödeme yapılabilir.
* Konutunu veya işyerini kendi imkanları ile yapmak ya da edinmek isteyen hak sahiplerinin anlaşmalı bankalardan kullanacakları kredilere faiz desteği veriliyor. Banka ilgileri bakanlığın internet sitesinde yer alıyor.
* Kira yardımında kişinin ikamet etmesi ve 1 taşınmazı için kira alabilme hakkı varken, kredi faiz desteğinden 5 taşınmaza kadar ve ikamet zorunluluğu olmaksızın faydalanılıyor.
* Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faizden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamıyor.
* Dönüşüme girecek olan alanda damga vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi ile veraset intikal vergisi ödenmiyor. Belediyeler de yapı yasal ise, eski yapının 1.5 katına kadar olan yapılacak yeni yapı alanı için harç almayacaklar. Ayrıca dönüşüm alanlarında uygulama öncesi ve sonrası ilk satışlarda tapu harcı alınmıyor.