Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), dün, 2015 yılının Mayıs ayına ilişkin Konut Satış İstatistikleri’ni yayımladı. Buna göre, Türkiye genelinde konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 19,4 artarak 107.888 oldu. Söz konusu satışlarda İstanbul, satılan 21 bin 576 konut ile en yüksek paya sahip olurken, istatistiklerde önemli bir veri göze çarptı. Bu da, yabancıların Türkiye’den satın aldığı konut sayısıydı. Geçtiğimiz ay, yabancılar Türkiye’den 1.982 adet konut satın aldı. Bu rakamlar önemli bir rekor kırılırken, yabancılara beş ayda 8 bin 97 konut satışının gerçekleştirilmiş olduğu görüldü.
Türkiye’de gayrimenkul sektöründe rakamların yükselmesi ve yabancıların bu ülkeye ilgisinin artmasından yola çıkarak, Yale Üniversitesi İşletme Okulu Öğretim Görevlisi ve Gayrimenkul Uzmanı Kevin D. Gray ile dünyada ve Türkiye’de bu sektörde neler olduğunu konuştuk. Karar.com’a verdiği özel röportajda Gray, bu alanda öne çıkan trendlerden, balon oluşumlarına, ülkelerin yatırım durumlarından Türkiye’ye olan ilgiye kadar birçok konuda önemli değerlendirmede bulundu. İşte Gray'in Karar.com'a verdiği özel röportaj...
Dünyada gayrimenkul sektörünün şu anki durumunu nasıl değerlendiriyorsunuz? Bu alanda öne çıkan trendlerden ve ülkelerden bahseder misiniz?
Küresel ticari ve gayrimenkul yatırım tarihinde gerçekten ilginç bir noktadayız. Dünya çapında, gayrimenkul de dahil olmak üzere reel aktiflere bir talep var. Gayrimenkulün ürettiği iki şey vardır; gelir ve değer.
An itibariyle, tüm dünyada gelirle ilgilenen yatırımcı grupları var. Bu gruplar cok uzun vadeli yatırımclar oldukları için değer yükselişlerini çok önemsemezler. Norges Bank ve Kore Ulusal Emeklilik Servisi gibi devlet servet fonları ve Brezilyalı Safra Ailesi, Katarlı El Thani Ailesi gibi aileler de bu gruplara dahildir. Bu yatırımcıların çok düşük geri dönüş şartları vardır ve en iyi aktif varlıklar için cok agresif tekliflerde bulunmaktan sakınmazlar.
Hala değer odaklı yatırımclar da var ancak bu yatırımcılar genellikle daha lokal ve daha fırsatçılar; düzeltilebilir ve kısa dönemde tekrar satabilecekleri yanlış fiyatlanmış ya da sorunlu aktif varlıklar ararlar. Bu sebeplerden dolayı, uzun vadeli ve kısa vadeli yatırımcılar ile birlikte sağlam bir küresel pazarın olduğunu söyleyebiliriz.
Bireysel konut konusunda resim daha karışık. Gelişmiş dünyanın birçok yerinde konut fiyatları çok yüksek ve birçok genç insanın satın almaya gücü yetmiyor. Bu durum ev sahipleri ve konut kiralama işleriyle uğraşanların işine yarıyor ancak uzun vadede sosyal dengeye olumsuz etkileri var. Zamanla bütün bir nesil “kiracılar milletine” dönüşebilir.
Gayrimenkul sektörünün bugün ekonomik büyümeye olan etkisinden bahseder misiniz?
Gayrimenkul yatırımı kendi başına bir büyüme motoru değildir, daha çok güçlü kazanç ve istihdam büyümesinin bir sonucudur. Ama inşaat endüstrisi cok geniş bir sektör, özellikle Türkiye gibi genç ve gelişen ekonomilerde.
İnşaat ticareti birçok insanı iş sahibi yapıyor. Oteller ve alışveriş merkezleri gayrimenkulün yeni iş imkanları oluşturduğu diğer sektörlerden ve her ikisi de iyi maaşlı birçok calışan gerektiriyor.
Ofis, depo ve aile ortaklığıyla yapılan projeler göreceli olarak daha az istihdam oluşturuyor ve genellikle piyasada bir hareket temsil ediyor.
Dünya gayrimenkul sektöründe Türkiye nerede bulunuyor? Türkiye’nin yabancı yatırım çekme potansiyelini nasıl değerlendiriyorsunuz?
Orta Doğu’daki tüm problemlere ve Türkiye’nin Iran’a yakınlığına, Irak ve Suriye gibi tüm sorunlu ülkelere rağmen Türkiye temel ve konjonktürel bazda cok çekici bir pazar olmaya devam ediyor.
Birçok mülkiyet çeşidi için, İstanbul’daki tüm yeni ofis binası, apartman ve alışveriş merkezi inşaatları da dahil, özellikle Avrupa ve Amerika’yla kıyaslandığında, ofis binaları, konut ve alışveriş merkezi inşalarında son teknolojiyi kullanma konusunda hala arz sıkıntısı var. İstanbul dışındaki daha küçük piyasalarda bu sıkıntı daha da şiddetli.
Konjonktürel bazda, küresel yatırımcılar için Türkiye’de yatırım yapmanın en önemli sebebi zayıf para birimi. Türkiye, iyi bir demografik büyümeye rağmen zayıf bilançolu kırılgan beşli ülkelerinden biri olarak kabul ediliyor.
Ben, Türkiye’de şimdi yatırım yapmanın en iyi sebebibin iyi temellerle değil, para birimiyle alakalı olduğunu düşünüyorum. Para birimi zamanla güçlendikçe, hedef ülkedeki para biriminin iyileşmesi kaynak ülkeye geri dönüldüğünde büyük bir kazanç sağlayabilir. Dolayısıyla, bence Amerikalı ve Avrupalı yatırımcıların Türkiye’ye yatırım yapmasının en önemli sebebi para birimindeki dalgalanmadır.
Türkiye’de yabancıların gayrimenkule olan ilgisini Avrupa ve Orta Doğu ile kıyaslar mısınız? Bu noktada Türkiye’nin artıları ve eksileri nelerdir?
Türkiye, temel ve konjonktürel bazda iyi değerler sunuyor. Risk ve kazanç arasındaki dengeye bakıldığında, Avrupa hala yatırım için en iyi yer ancak İspanya ve İtalya’da iyi fırsatlar bulmak için pencere kapanıyor. Singapur’dan New York’a kadar tüm dünyadaki yatırımcılar aynı kanaatte ve bu yüzden hepsi birlikte nisbi değer bulmak için tükenmiş Avrupa pazarlarına geliyor. Avrupa’da yüksek getiri fırsatları azaldığı için Türkiye’nin önümüzdeki birkaç yıl içinde aynı sermaye akışını devam ettirmesi gerekiyor.
Gelişmiş ya da gelişmekte olan ülkelerde şu anda gayrimenkulde herhangi bir balon oluşumu görüyor musunuz? Türkiye’de gayrimenkulde sizce bir balon var mı ya da böyle bir ihtimal var mı?
Çok büyük sermayeler çok küçük fırsatları kovaladığı için balon oluşumu zaten Çin, Londra ve New York’da başladı. Aslında, dünyanın en iyi “geçiş kapısı (gateway)” şehirlerinde ticari ve konut fiyatları astronomik seviyelere ulaşıyor.
Aynı zamanda bu şehirlerde belli başlı sektörlerde birçok yeni inşaat var. Londra’da yeni ofis binalarının üçte ikisi kiracı taahhüdü ya da ön kiralama olmaksızın inşa ediliyor. Aynı şekilde, eğer New York’u ziyaret etseniz, Queens ve Brooklyn’de geleneksel ikincil piyasaların etrafında tur atsanız, şaşırtıcı miktarda yeni yüksek binaların inşa edildiğini görürsünüz.
Manhattan’da bir düzine “şerit bina” – 432 Park’taki gibi ultra ince apartman kuleleri uluslararası milyarder piyasası için inşa ediliyor. Genellikle aşırı bir inşa döneminden sonra ultra yuksek net değer piyasası muhtemelen hepsinin en güçlüsü, ama yine de tüm trendlerin kendi içinde bir sınırı var.
Türkiye’de dahil hiçbir piyasa veya ülkenin konjonktürel aşırılıklara karşı bağışıklığı yoktur ancak yeni projelere rağmen ben bunun Türkiye’de yakın zamanda olacağını görmüyorum, çünkü diğer piyasalara nazaran yetersiz bir gayrimenkul arzı var. Daha küçük piyasalarda bir ya da birkaç balon oluşumu olacak ama bu oluşumların zamanlamasını bilemiyorum.
ABD ve Avrupa’da faizlerin 0’a yakın seyretmesi gayrimenkulü nasıl etkiliyor? Bu süreç devam eder mi? Nasıl bir tehlike oluşturur?
Dünyada en iyi gayrimenkul için düşük faiz oranları fiyat hareketlerini yüksek seviyelere taşımayı destekler. Gayrimenkul fiyatlandırmasıyla ilgili beklentiler faiz oranları beklentileriyle alakalıdır.
Ben, Amerika’da ve başka yerlerde faiz oranlarının çok uzun vadede düz bir trend olduğunu düşünen taraftayım. ABD’nin 10 yıllık oranını yükseltmeye mali gücünün yeteceğini düşünmüyorum. Şu an ABD’de oran yüzde 2.2 ve Almanya gibi diğer piyasalarda fiili şartlarda oranlar olumsuz.
Bence 5 yılda ABD’nin 10 yıllık parasının faiz oranının yüzde 1’e düşmesi, yüzde 3.5’ a çıkması kadar muhtemel. İtalya ve İspanya’da 10 yıllık oranların ABD’ninkiyle aynı ya da daha düşük olması ilginç değil mi? Düşük faiz oranları önümüzdeki on yıl için gayrimenkulden yana dünya çapında bir fenomen olacak.
Gayrimenkulde balonun önüne geçmek ya da bunu bir sınırda tutabilmek için neler yapılabilir?
Ben balonlardan çok gayrimenkul döngüleriyle ilgili konuşmayı tercih ediyorum. İş her zaman döngüsel olacak ama ben bu döngülerin geçmişten daha pürüzsüz olacağını düşünmüyorum çünkü şimdi gayrimenkulde çok fazla uzun vadeli sermaye var.
Gayrimenkulde panik olmadığı ve çok az sıkıntılı satış olduğu halde, geçtiğimiz 2009-2010 ekonomik krizi şu ana kadar yaşananın en kötüsüydü. Bilgi daha şeffaf hale geldikçe sektörün değişkenliği azaldı.
Ayrıca, önümüzdeki yıl Standard & Poor’s gayrimenkulü analizi ve raporlamasıyla birlikte farklı bir sektör olarak finanstan ayıracak ve artık kurumsal yatırımcılar gayrimenkul işine sermaye koymak zorunda kalacak. Bu yüzden, bazen şiddetli olmak üzere döngüler olacak ama genel olarak fiyatlandırma güçlü oldukça yükselişler ve alçalışlar daha sabit kalacak.
Dünyada ve Türkiye’de lüks konut projelerinin talebinde bir artma ya da azalma bekliyor musunuz?
Lüks konut projeleri piyasası küresel bir olgu ama cok geniş değil. Şu anda Manhattan’da, 30 milyon dolar satış fiyatı üzerinden, belki 150 tane inşaat halinde daire birimi var. Dünyanın tüm milyarderleri dahil edildiğinde, bu, çok ele avuca gelir bir miktar. Ama Londra’dan, New York’tan, Hong Kong ve Paris’ten dışarı çıkınca piyasanın gerçekten düştüğü görülüyor.
Mesela, benim en sevdiğim şehirlerden birinde, Amsterdam’da harika kelepir bir kanal evi alabilirsiniz. Ama dünya standartlarındaki şehirlere göre, Amsterdam, Berlin ya da Barselona’da daha az nakit var.
Parası olan herkesin daire aldığı Washington, Miami, Toronto ve İstanbul gibi harika şehirlerde bile bu piyasa yok, bu yüzden piyasalar hızlıca doyma noktasına ulaşabilir.
Türkiye’de gayrimenkul fiyatları orta sınıfın gelirine göre yüksek kalıyor ve enflasyonun çok üstünde artıyor. Bu noktada, orta sınıfın ev sahibi olabilmesi için en iyi yöntem nedir?
Bu soru bana çok soruluyor. Amerika ve Türkiye’de zengin ailelerin ev sahibimiz olduğu kiracı bir nesil istiyor muyuz, ya da bu umrumuzda mı? Bu tartışılması gereken çok önemli bir siyasi ve ekonomik konu.
New York’da mevcut belediye başkanımız 500 bin kişi için 200 bin sübvansiyonlu birim inşa etmeyi öneriyor ancak ben bunun nasıl gerçekleştirilebileceğini bilmiyorum.
Fransız ekonomi uzmanı Thomas Piketty bu konuyla alakalı gayrimenkul gelişimi politikasında güçlü etkileri olan harika şeyler yazdı. Benim bir çözümüm yok ama bu sorunu çözmek için dünya çapında farklı piyasalarda farklı girişimler olacağını hayal edebiliyorum. Bu girişimlerin bazıları başarılı bile olabilir ama ben şüpheliyim.
Peki, mortgage’a olan talep ABD’deki gibi bir krize yol açar mı? Bu krizin oluşumundan ve Türkiye’de yaşanıp yaşanamayacağından bahseder misiniz?
2009 yılında yaşanan ABD’deki mortgage krizi ihmalci kredi uygulamalarının ilk örneği değildi ancak en ağırıydı. Bununla birlikte daha önceki mortgage krizlerinde gördüğümüz gibi bankalar ve mal sahipleri tarafından bir gayrimenkul kredisi dampingi yoktu.
Her krizde, bankalar kredi alanlara muhtemelen hayatlarında asla geri ödeyemeyecekleri kadar para veriyor ve taban aktiflerin değerleri şişiriliyor. Bankacılık sektöründe güçlü bir düzenleyici temeli esastır ve aşırı kredi uygulamalarının kontrol altında tutulması gerekir ki bu siyasi olarak uygulaması zor birşeydir.
Geçen sene Meksika’da büyük bir inşaat şirketinin satış ofisindeydim, ve şaka yapmıyorum, satış ofisinin içinde bir ATM makinası vardı! Ev almak isteyenler, tam manasıyla banka hesaplarından 100 dolar civarında para çekip neredeyse hiç peşinat vermeden sosyal güvenliklerini rehin bırakıp yeni bir ev alabiliyorlardı. Ben gerçekten şaşkındım ve bunun nasıl olabildiğini merak ettim. Tabii ki bütün sistem çöktü ve Meksika’daki bir grup büyük inşaat şirketi iflas etti.
Çin bu konuda Batı’dan daha avantajlı çünkü sistemi kapatabilir yahut sistemdeki aşırı sermaye akışını ele alabilir.
Benim gözlemim şöyle: Bu krizler henüz üretim aşamasındayken kaçınılmaz çarpışmanın meydana geleceğine dair ortak bir bilgi var ama oyuncular arasında bunu önleyecek bir hareket yok.
Çeviren: Betül Fatma Cömert