Maliklerin serveti üzerinden alınan emlak vergisi, mükellef sayısı itibariyle en eski ve geniş kapsamlı vergi olup, özel mülkiyet hakkının olduğu tüm ülkelerde uygulanmaktadır. Ticari bir faaliyeti bulunsun veya bulunmasın hemen her taşınmaz sahibinin Mayıs ve Kasım aylarında iki taksit halinde ödemek zorunda olduğu bir vergidir. Kamunun gelir kaynaklarından biri olan emlak vergisi, yerel yönetimler için de önemli bir kaynaktır. Ancak, uygulamada vatandaşlar emlak vergisi konusunu takipte gerekli özeni göstermedikleri için önemli sayılabilecek cezalarla karşılaşmaktadırlar.
EMLAK VERGİSİ REHBERİ
Emlak vergisi rehberi, Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından her yıl revize edilerek yayınlanmaktadır.
Buna göre;
Vergi değeri; bina, arsa ve araziler için, Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonları ile Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bedeldir. Tespit edilen vergi değeri, VUK hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde arttırılması suretiyle bulunur. Buna göre, 2023 yılı vergi değerleri, bu yıla ait yeniden değerleme oranının yarısı olan %122,93 / 2 = %61,465 (altmış bir virgül dört yüz altmış beş) oranında artırılması suretiyle bulunacak tutarlar olacaktır.
Vergi oranları, tarh ve tahakkuku; meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2, arazide binde 1 ve arsalarda binde 3’tür. Bina, arsa ve arazilere ilişkin vergi oranları büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Bina ve arazi vergisi, ilgili belediye tarafından, dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden yılın ocak ve şubat aylarında, yıllık olarak tarh olunur.
Verginin ödeme zamanı; emlak vergisi birinci taksiti mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksiti kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte gayrimenkulün kayıtlı olduğu ilgili belediyeye ödenebilmektedir. Verginin zamanında ödenmemesi halinde 6183 sayılı Kanuna göre her ay için ayrı ayrı uygulanmak üzere geçerli gecikme zammı uygulanacaktır.
İndirimli emlak vergisi; Türkiye’de brüt yüzölçümü 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan engelliler, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve malûliyet aylığından ibaret bulunanlar, gaziler, şehitlerin dul ve yetimleri yararlanacaklardır.
Daimi muafiyetler; Emlak Vergisi Kanununda yer alan hükümlere göre, özetle aşağıda belirtilen binalar kiraya verilmemek şartıyla bina vergisinden daimi olarak muaftır.
a) Özel bütçeli idarelere (mazbut vakıflar dahil), il özel idarelerine, belediyelere, köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve Devlete ait binalar,
b) İl özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseselere ait; aa) Su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletme binaları, bb) Belediye sınırları içindeki yolcu taşıma işletme binaları ve kapalı durak yerleri,
c) Köylere ve köy birliklerine ait tarım işletme binaları, soğuk hava depoları, içmeler ve kaplıcalar ile bunlar tarafından köylünün umumi ve müşterek ihtiyaçlarını karşılamak maksadıyla işletilen hamam, çamaşırhane, değirmenler ve köy odaları,
ç) Ordu evleri, askeri gazino ve kantinler ile bunların müştemilatı,
d) Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait binalar (Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmiş bulunmamaları şartıyla),
e) Kazanç gayesi olmamak şartıyla işletilen hastane, dispanser, sağlık, rehabilitasyon, teşhis ve tedavi merkezleri, sanatoryum, prevantoryum, öğrenci yurtları, düşkünler evi, yetimhaneler, revirler, kreşler, kütüphaneler ve korunmaya muhtaç çocukları koruma birliklerine ait yurtlar ve işyerleri ile benzerleri,
f) Dini hizmetlerin ifasına mahsus ve umuma açık bulunan ibadethaneler ve bunların müştemilatı,
g) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan binalar ile elçilerin ikametine mahsus binalar ve bunların müştemilatı (Karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait binalar,
ğ) Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ait binalar (Vakıf senedindeki cihete tahsis edilmek şartıyla) ile organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve sanayi sitelerinde yer alan binalar,
h) Gençlik ve Spor Bakanlığı Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğüne tescil edilmiş amatör spor kulüplerine ait binalar (Gelir veya Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmemeleri şartıyla),
ı) Tarım kredi, tarım satış kooperatifleri, 1163 sayılı Kanuna uygun olarak teşekkül eden kooperatifler ve bu kooperatiflerin kuracağı kooperatif birlikleri, kooperatif merkez birlikleri ve Türkiye Milli Kooperatifler Birliğinin ve Türk Kooperatifçilik Kurumunun sahip oldukları kendi hizmet binaları,
i) Karşılıklı olmak şartıyla uluslararası antlaşmalar hükümlerine göre azınlık sayılan cemaatlere ait özel okul binaları,
j) Türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dahil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait binalar,
k) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binalar,
Geçici Muafiyetler; Emlak Vergisi Kanununda yer alan hükümlere göre aşağıda belirtilen binalar, geçici olarak bina vergisinden muaftır.
a) Turizm Endüstrisini Teşvik Kanunu hükümleri dairesinde turizm müessesesi belgesi almış olan Gelir veya Kurumlar Vergisi mükelleflerinin adı geçen Kanunda yazılı maksatlara tahsis ettikleri ve işletmelerine dahil binaları, inşalarının sona erdiği veya mevcut binaların bu maksada tahsisi halinde turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
b) Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle binaları yanan, yıkılan veya kullanılmaz hale gelen veya yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ ve benzeri (Deprem hariç) afetlerle zarar görmesi muhtemel yerlerdeki binaların vergi mükellefleri tarafından afetin vuku bulduğu veya afete maruz bulunduğunun yetkili kuruluşça tebliği tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde afetin vuku bulduğu yerde veya kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa edilen binalar inşalarının sona erdiği yılı, kamu kuruluşlarınca ilgili kanunlarına göre inşa olunup hak sahiplerine teslim edilen binalar devredildikleri yılı takip eden bütçe yılından itibaren 10 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. Şu kadar ki, kamu kuruluşlarınca afet bölgesi olduğu nedeniyle inşaat yasağı konulan yerlerde yapılan binalar için bu muafiyet uygulanmaz. Muafiyetten faydalanacak mükellefler, Çevre ve Şehircilik İklim Değişikliği Bakanlığından veya bu Bakanlığın yetkili kıldığı kuruluşlardan afete maruz kaldıklarına dair alacakları bir belgeyi vergi dairesine ibraz etmeye mecburdurlar.
c) Fuar, sergi ve panayır yerlerinde inşa edilen binalar (Bu yerlerin açık bulunmadığı zamanlarda da kullanılanlar hariç), bu maksada tahsis edildikleri süre için vergiden muaftır.
ç) Planlama Teşkilatınca tespit ve tayin edilen geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınai tesisler, inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
d) Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında inşa edilen binalar, inşalarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren beş yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
Emlak vergisi bildirimini süresinde vermeyen mükellef adına hangi cezalar kesilir?
Emlak vergisi bildirimini süresinde vermeyen mükellefler adına vergi idarece tarh edilir ve vergi ziyaı cezası ile ikinci derece usulsüzlük cezasından miktar itibarıyla en ağır olanı kesilir. Emlak vergisi bildirimini kanuni süresinde vermeyen mükellefler pişmanlık hükümlerinden (Vergi Usul Kanununun 371 inci maddesine göre) yararlanamazlar. Emlak vergisi bildirimini kanuni süresinde vermeyen mükelleflere vergi ziyaı cezası kesilir. Kesilecek cezalar için Vergi Usul Kanununun 376 ncı maddesi kapsamında indirim hükümlerinin uygulanması mümkün bulunmaktadır. Cezada indirim uygulamasından faydalanılabilmesi, ihbarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde ilgili vergi dairesine başvuruda bulunularak vergi aslı ile indirimden arta kalan cezanın vadesinde ya da teminat gösterilmesi halinde vadenin bitmesinden itibaren üç ay içerisinde ödenmesine bağlı bulunmaktadır.
DEPREM BÖLGESİNDEKİ DURUM
Merkez üssü Kahramanmaraş olan deprem nedeniyle Emlak Vergisi Kanunu 9.Maddesi uyarınca “oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların vergileri 2023 ve sonraki yıllar için alınmayacak.” Söz konusu yasak devam ettiği sürece de alınmayacaktır. Ancak bina tamir edilir, güçlendirilir ve yasak kalkarsa kalktığı tarihten itibaren emlak vergisi alınmasına başlanır. Ancak bu hükmü sadece 6 Şubat 2023 tarihli depremin etkilediği yerler olarak değil, tüm ülke olarak düşünmek gerekir. Dolayısıyla, bu hükmün uygulanması için bir deprem olması gerekmemektedir.
ANALİZ VE DEĞERLENDİRME
Ülkemizde uygulanmakta olan emlak vergisine ilişkin başlıca sorunlar;
1- Mevzuattan Kaynaklanan Sorunlar:
l Taşınmaz değerinin tespitine ilişkin sorunlar.
l Verginin tahsili ve denetimindeki sorunlar.
l Takdir komisyonlarının oluşumuna ilişkin sorunlar.
l Mevzuata ilişkin sorunlar.
2- İdareden Kaynaklanan Sorunlar,
l Belediyelerden kaynaklanan sorunlar.
l Tapu sicil ve tapu kadastro müdürlüklerinden kaynaklanan sorunlar.
l Bayındırlık ve iskan bakanlığı ile maliye bakanlığından kaynaklanan sorunlar.
l İdareye ilişkin sorunlar.
3- Mükelleften Kaynaklanan Sorunlar
olmak üzere üç ana başlıkta öne çıkmakta.
Türkiye’de henüz tam olarak sağlıklı yapıya kavuşturulamamış taşınmaz değerlemesi, konut finansman sistemi, kentsel rantlar ve paylaşımı, emlak vergi sistemindeki adaletsiz dağılım ve benzeri konular ile gündeme gelmekte, eleştiri ve tartışma konusu olmaktadır. Vergisel amaçlı taşınmaz değerlemesinde yaşanan sorunların büyük bir kısmı mevcut yasal düzenlemelerden ve emlak vergisinin yönetiminden sorumlu idarelerden kaynaklanmaktadır. Özellikle taşınmaz değerlemesi alanında kurumsal yapıyı henüz oluşturmaya çalışan Türkiye’de hem idare hem de mükellef açısından emlak vergisinde değer tespit aşamasında yaşanan sorunların belirlenmesi ve bu sorunların çözümüne ilişkin önerilerin ortaya konması emlak vergisinin gelişimine katkı sağlayabilecektir.
Mevcut mevzuat, kurumlar arası koordinasyon eksikliği ve vergiye tabi olan taşınmazların dinamik olarak izlenebilmesi gibi bir sistemin eksikliğinden ötürü taşınmazların güncel ve gerçek değerlerinin saptanamamasına, dolayısıyla emlak vergisi kayıplarına yol açmaktadır. Emlak vergisi değer tespitinde yaşanan temel sorunlardan biri de taşınmazların gerçekçi ve doğru değerlerinin tespiti hususudur. Dört yılda bir yapılan genel değerleme süreci sonunda tahakkuk edecek emlak vergisi, günün ekonomik gelişmelerine bağlı olarak güncellenerek, gerçek değerler üzerinden vergi tahsil etme fikrinin değerlendirilmesi yararlı olacaktır.
Tüm toplumu ilgilendiren emlak vergisi, devletin toplam vergi gelirleri içinde çok ciddi bir miktar teşkil etmez. Ancak verginin lehdarı olan yerel yönetimler için yine de vazgeçilemeyecek bir gelir kaynağıdır.
Emlak vergisi alanındaki yakınmalar daha çok taşınmazların değerinin takdirindeki yetersizliklerden ve adaletsizliklerden kaynaklanmaktadır. Bir yandan her değerleme döneminde ortaya çıkan orantısız artışlar, diğer yandan değerinin çok altında işlem gören taşınmazlar vergide adalet anlayışını zedelemektedir.